Általában a lakásvásárlási hitelből a kiszemelt ingatlan teljes, 100%-os tulajdonát szerzik meg a vevők.

Gyakori azonban az is, amikor öröklés, ajándékozás vagy válás során az egyik résztulajdonos vásárolja ki a másikat. Minden ilyen tranzakció finanszírozása is lakásvásárlási hitelből történhet azzal az eltéréssel, hogy ilyenkor a már meglévő tulajdoni hányad kvázi önerőnek számít. Ilyenkor a lakásvásárlási hitel összege elérheti az adásvételiben szereplő vételárat is! De természetesen itt sem haladhatja azt meg. Tehát ha egy válófélben lévő pár egyik tagja meg kívánja venni a másik fél ½ tulajdoni hányadát, de még mást is ki kell fizetnie neki, akkor az már nem fog menni lakásvásárlási hitelből, csak valami másból, mert a hitelösszeg meghaladná ebben az esetben a vételárat.

Nincsen lakásvásárlási hitel adásvételi szerződés nélkül. Ez a jogi formája minden ún. visszterhes tulajdonjog szerzésnek, tehát amikor ellenérték fejében szerez tulajdont. Ezzel egy tekintet alá esik a házastársi vagyonjogi megállapodás is, amit házas felek kötnek egymással. Ha ez szolgál az egymás közötti tulajdoni viszonyok rendezésének alapjául, akkor ezt is finanszírozni tudja a bank lakásvásárlási hitellel.

Az ún. tulajdonjog fenntartásos és ún. függőben tartásos adásvételi szerződések egyike volt szükséges a lakásvásárlási hitel létrejöttéhez 2025. január 15-ig, az új ingatlan-nyilvántartási törvény hatályba lépéséig.

Helyettük a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése vált lehetővé, határozott vagy határozatlan időtartamra.

Amennyiben a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog határozatlan időtartamra került kikötésre, majd bejegyzésre, úgy

• a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított 6 (hat) hónapos határidő elteltéig a rangsorban következő beadványok intézését – így a bankok önálló zálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom (ETT) bejegyzés iránti kérelmét is – a hatóság felfüggeszti,
• a 6 (hat) hónap elteltét követően pedig a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával, vagyis szerződésen alapuló további jogokat csak a vevői jog jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Fontos azonban azzal is számolni, hogy az eladóval szembeni, nem szerződésen alapuló jogok, így például a végrehajtási jog ekkor is bejegyezhető az ingatlanra (mivel az nem szerződésen alapul, hanem hatósági végzésen).

Van bank, ahol igen, van, ahol nem. Ez főleg akkor szokott előjönni, ha ki van számítva nagyon a kért lakásvásárlási hitelösszeg és az egész adásvétel sikerét nagy mértékben befolyásolja a finanszírozás, aminek első lépése egy megfelelő értékbecslési eredmény. Több bank is úgy oldja meg ezt a helyzetet, hogy előzetesen hajlandó felbecsülni az ingatlant megkötött adásvételi szerződés nélkül. Legfeljebb egy adásvételi szándéknyilatkozatot vagy előszerződést kér hozzá.

A jelenleg hatályos törvényi szabályozás szerint legfeljebb a forgalmi érték 80%-a finanszírozható lakásvásárlási hitelből, tehát 20% önerőre mindenképpen szükség van a lakáshitel összege mellett. Honnan jön a forgalmi érték? Onnan, amit a bank jóváhagy. Tehát ne abból induljon ki, hogy a vételár 80%-át meg fogja kapni hitelben is, mert egyrészt a bankok többsége senkinek sem ad ennyit, másrészt nem a vételár, hanem a bank által megállapított forgalmi érték minden számítás alapja. Mi van akkor, ha áron alul veszi az ingatlant? Ilyenkor elvben előfordulhat, hogy a valós piaci érték alatt jut hozzá, emiatt a banki értékbecslés is magasabb forgalmi értéket fog tartalmazni, mint a vételár, s ekkor elvileg többet is kaphat a 80%-nál, de a gyakorlatban ez igen ritka, nem is nagyon találkoztunk ilyennel az elmúlt években, másrészt ilyenkor a legtöbb banknál automatikusan korrigálják a banki értékbecslést a valós vételárhoz. Azaz itt is az óvatosság elve érvényesül: ha drágán veszi, tehát magasabb az adásvételiben szereplő vételár, mint a banki értékbecslésben megadott forgalmi érték, akkor ez utóbbi, ha pedig valamilyen csoda folytán sikerül nagyon olcsón hozzájutnia, akkor pedig az adásvételiben szereplő vételár lesz a finanszírozás alapja. Persze itt is van pár kivétel…

Ez az alapesetekre igaz, amikor az lesz csak a fedezet, amit vesz. Ha másik ingatlant is fel tud kínálni fedezetnek, akkor akár a vételár 100%-a is lehet a lakásvásárlási hitel összege. Ez igaz használt- és új lakás vásárlása esetén is. Ugyanez az eset előfordulhat akkor is, ha teljesen más fedezet mellett vesz ingatlant és annak értéke elbírja a teljes vételár megfinanszírozását is.

2024 január 1-től bevezetett újdonság a 10%-os önerővel történő finanszírozás az alábbi feltételek fennállása esetén:

• az igénylők egyike sem töltötte be a kérelem befogadásakor a 41. életévét és

• a hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan – bank által megállapított – forgalmi értékének 90%-át

• c) egyik igénylő sem rendelkezett korábban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal lakásban

• vagy ha rendelkezett is, akkor a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül csak olyan ingatlanban, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt

Tehát ez az első lakásukat megvásárolni kívánó fiataloknak szóló lehetőség a fenti feltételek teljesülése esetén, tehát semmiképpen sem automatikusan, bármire, mindenkinek.

2025. január 1-től pedig új lakás vásárlás esetén megnyílt a lehetőség életkortól, korábbi lakóingatlan tulajdontól, az ingatlan értékétől függetlenül a 10%-os önerő melletti vásárlásra, aminek az a feltétele, hogy a lakás energetikailag hatékony legyen. Ennek küszöbértéke

• az évi 68 kWh/nm energiafogyasztási szint és
• az A+-os besorolás.

Használt ingatlannál ezek akkor sem befolyásolják a finanszírozást, ha egyébként ezek az értékek teljesülnek (egy bank kivételével). Mivel a legtöbb új építésű lakás még nincs kész, amikor eladják, így nem állhat rendelkezésre rá energetikai tanúsítvány, ezért a tervdokumentáció részét képező ún. energetikai számítást kell kérni a beruházótól, majd a beruházás végén, a lakás elkészülésekor már meg lehet csináltatni az energetikai tanúsítványt is.

Normál, idegen személyek közötti lakásvásárlási hitelnél minden szabadon felhasználható pénzeszköz, amiről az adásvételiben említést tesznek. Nagyon fontos tudnia, hogy ha marad tartaléka vagy másban is van pénze, akkor arról ugyan némely bank szeret tudni, de nem ragaszkodik ahhoz, hogy felhasználja. Tehát nem kell attól félnie, hogy ha tudomást szerez a bank arról, hogy Önnek még van itt-ott pl. bankbetétje, akkor azt kénytelen lesz felhasználni a lakásvásárlás során és ennyivel csökken a lakásvásárlási hitel összege (régen a szocpolnál ez nem így volt!). Ezen felül önerőnek számít még:

• ha van, akkor az önkormányzati vissza nem térítendő támogatás
• résztulajdonos kivásárlásakor a meglévő tulajdoni hányad értéke
• munkáltatói támogatás
• bankfüggően a munkáltatói hitel összege, ha a munkáltató kér jelzálogjog bejegyzést a kölcsöne biztosítására, de hajlandó maga elé engedni a bankot, de itt figyelni kell a munkáltatói hitel és a bankhitel együttes arányára
• lakástakarék-pénztári megtakarítás (amennyiben már lejárt és szabadon felhasználható)
• babaváró hitel, bizonyos korlátozásokkal a felvételétől számított 90 napon belül benyújtott lakásvásárlási hitelek esetén

Szemben a szabad felhasználású hitellel és építési hitellel, a lakásvásárlási hitelnél a bank sosem Önnek fizet, mint vevőnek, hogy aztán Ön majd azt kedve szerint tovább utalja, hanem mindig az eladónak vagy az eladó által meghatalmazott, az ügyben eljáró ügyvéd letéti számlájára. Terhelt ingatlannál pedig az első részletet vagy akár a teljes összeget az eladó bankjának utalja tehermentesítéshez.

Sokan abban a tévhitben élnek, amikor ingatlant keresnek, hogy ha azon teher van, akkor már muszáj is tovább sétálni, mert csak a macera lesz vele. Ez alapvető tévedés! Bankhitel esetén legfeljebb 2-3 héttel tolódik ki a teljes lakásvásárlási ügymenet amiatt, mert az eladónak el kell tüntetnie a tulajdoni lapról az ott lévő terheket, de ettől még az adásvétel finanszírozható marad lakásvásárlási hitelből. Más a helyzet a CSOK-al terhelt ingatlanoknál, mert ott a kormányhivatalon keresztül a Magyar Államkincstár eljárására van szükség, amire alapesetben 60 napja van, legyen szó a teher áthelyezéséről vagy a CSOK önkéntes visszafizetéséről. Ha belegondol, elég nagy bajban lenne sok ingatlantulajdonos, ha ez így lenne, mert még 15-20-25-30 évig oda lenne láncolva a bankjához. Ezzel szemben a terhet többféleképpen is lehet kezelni:

• legegyszerűbb eset: az eladó képes azt saját maga rendezni (pl. elviszi az ott lévő Magyar Államkincstári bejegyzést egy másik ingatlanra vagy kifizeti zsebből a fennálló tartozását)
• saját maga nem, de az átvett önerővel együtt képes az eladó a terhet rendezni: ez is viszonylag egyszerű. Amikor odáig jut az Ön, mint vevő banki hitelfelvételi folyamata, hogy már biztos lehet a pozitív kimenetelben, akkor nyugodtan odaadhatja az eladónak az önerejét vagy annak a szükséges részét ahhoz, hogy azt az eladó a tehermentesítésre tudja fordítani. A leggyakoribb esetben az eladó a saját megtakarításával együtt így már egyszerűen kifizeti a meglévő terhet és ezután tudja töröltetni az ott lévő bejegyzést.
• kicsit bonyolódik a helyzet akkor, ha még az Ön által rendelkezésére bocsátott önerő is kevés a tehermentesítéshez, mert az Ön hitele vagy annak egy része is szükséges hozzá. Ez is kezelhető, két ütemű folyósítással. Ilyenkor az Ön bankja, mint a vevőt finanszírozó bank fogja magát és kettéosztja a folyósítást: az első részt úgy számolja ki, hogy az eladó egyéb forrásaival és az Ön önerejével együtt biztosan elegendő legyen a tehermentesítéshez, a maradékot pedig akkor utalja el, amikor ez igazoltan megtörtént. Fontos különbség ilyenkor, hogy az első folyósított összeget az eladó nem látja, mert azt a vevő bankja közvetlenül az eladó bankjának utalja el. Ennek az oka az, hogy így teljesen ki van védve az az eset, hogy az eladó egyszerűen kereket oldjon az Ön hitelének egy részével a helyett, hogy a saját tartozását rendezte volna a bankja felé. Ilyenkor biztosan hosszabb lesz az ügymenet egy normál esethez képest, de kezelhető marad a dolog.
• egyetlen esetben hiúsul meg a lakásvásárlási hitellel finanszírozott adásvétel, ha több a teher, mint az adásvételiben szereplő vételár és az eladó nem tudja vagy nem akarja a különbözetet zsebből rendezni. Az ilyen adásvételektől Ön is zárkózzon el, mert ez kivitelezhetetlen. Különösen akkor kell erre odafigyelnie, ha deviza alapú hitellel rendelkezik az eladó és annak forintösszege az árfolyam alakulásának függvényében hol meghaladja a vételárat, hol nem. Ilyenkor különösen kell arra ügyelni, hogy akármennyire is szalad el az árfolyam, az ebből származó veszteséget ne a vevőnek kelljen viselnie vevőként. Pl. 100.000 CHF összegű fennálló hiteltartozásnál 10 Ft elmozdulás az árfolyamban máris 1 millió Ft többletet jelent rendezendő teherként. Lakossági hiteleknél ma ez már nem fordulhat elő, de ha az eladó cég vagy céges deviza hitellel rendelkezik az ingatlanon, akkor ritkán, de lehet még vele találkozni.

Lakásoknál szinte kizárt (egy bank kivételével senki sem finanszíroz ilyen eseteket), de telkes ingatlanoknál gyakori, hogy egy telken több lakóépület is áll vagy egy lakóépület több részre van osztva, azaz többen is használják ugyanazt a telket. Ez jogilag közös tulajdont jelent, aminek többek között az a sajátossága, hogy csak együtt lehet azzal bármit is kezdeni. Hogy ne ez legyen, szoktak kötni egy ún. használat-megosztási megállapodást a tulajdonostársak, amiben rendelkeznek arról, hogy ki mit használhat, van-e esetleg mindenkinek egy-egy elkerített része, hogyan fizetik a közműdíjakat stb. Osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén minden banknál alapvető feltétele a lakásvásárlási hitelnek ezen megállapodás megléte. Ha még nincsen ilyen, akkor Ön, mint vevő kell, hogy egyet köttessen az eladó és tulajdonostársai között, amit aztán az eladó jogutódjaként megörökölhet. A használat-megosztási megállapodásnak az a célja a bankok részéről, hogy egyértelmű legyen, ki miért felel és ezzel az általuk finanszírozott ingatlanrész önállóan is forgalomképes legyen. Ez azért fontos, mert ennek hiányában mindig minden egyes változásnál egyeztetni kellene a tulajdonostársakkal.

Amennyiben Ön egy új lakás vásárlását kívánja finanszírozni lakásvásárlási hitelből, akkor a következő pontban tudhat meg további részleteket.

Itt csak arra az esetre térünk ki, amikor valaki belevág egy építkezésbe, de aztán nem tudja vagy nem akarja azt befejezni. Fontos tudnia, hogy egy félbehagyott építkezés megvételére egyetlen banktól sem fog lakásvásárlási hitelt kapni! Tehát, ha ilyenbe botlik, akkor csak úgy tudja megfinanszíroztatni, hogy ha önerőből meg tudja venni úgy, ahogy van és az építkezés befejezéséhez kér építési hitelt. Az már megy, de az nem, hogy magát a lakásvásárlást is részben vagy egészben bank finanszírozza. Ez azért van így, mert a bank szempontjából akkor ér valamit a telken álló felépítmény, tehát ami épül, ha az jogilag is már felépítménynek számít. Ez pedig akkor igaz, ha megvan rá a jogerős lakhatási engedély vagy használatbavételi engedély ill. hatósági tudomásul vétel. Amíg nincsen, az csak egy üres telek és egy építőanyagkupac banki szemszögből nézve. Így pedig nem lehetséges lakásvásárlási hitel folyósítása, hiszen ilyen fedezetre egyetlen bank sem tart igényt, mert nem kíván belebonyolódni senkinek sem az építkezésébe, hiszen nincsenek rá emberei, akik megépítenék vagy akár csak megszerveznék a befejezést.

Igen, lehet, ezt hívják idegen fedezet melletti lakásvásárlási hitelnek. Viszonylag gyakran alkalmazzuk a gyakorlatban, mert sokszor egyszerűbb egy már meglévő másik ingatlant terhelni, mint a lakásvásárlási hitellel megvenni szándékozottat. Tipikusan ilyen, amikor a lakásvásárlási hitel célját képező ingatlant, azaz amelyiket meg kívánja vásárolni, a törvényben megengedett szintnél magasabb arányban szeretné megfinanszíroztatni a bankkal. Ha van ehhez egy nagyobb értékű, meglévő ingatlan a családban, akkor jobban jár, ha nem vonja be fedezetként mindkettőt, hanem csak a nagyobb értékűt.

Nem, ezek akár teljesen különválhatnak. Azaz vehet fel Ön lakásvásárlási hitelt a testvére lakásvásárlásához is. Kivéve a CSOK Pluszt, mert ott mindkét támogatott személy (eleve csak házasok vehetik fel) tulajdont kell, hogy szerezzen, igaz, mindegy, hogy mennyit.

Régebben ez elég elterjedt gyakorlat volt, de amióta ingyenessé vált illeték szempontból a közeli hozzátartozók egymás közötti ajándékozása, már nem annyira lényeges. Fontos viszont tudnia, hogy ha kiskorú szerez tulajdont a megvásárolt lakásra, akkor szükség lesz a gyámhivatal hozzájárulására minden olyan esetben, amikor ezzel az ingatlannal valamit kezdeni szeretne: eladni, megterhelni, fedezetbe vonni stb. Mivel ez számos gyakorlati akadályba ütközhet, ezért, ha egy mód van rá, kerülje el ezt a lehetőséget.

Amennyiben a lakásvásárlási hitelhez állami támogatás vagy támogatott hitel is kapcsolódik, úgy még nagyobb a jelentősége az alapos előzetes tájékozódásnak, illetve a dokumentáció helyes összeállításának, mivel a legapróbb részlet figyelmen kívül hagyása is azt jelentheti, hogy elesik a lakásvásárlási támogatástól vagy támogatott hiteltől. Amikor a lakásvásárlási támogatás az önerő részét képezi, akkor egy pontatlan tájékoztatás, félreinformálás magát az otthonteremtést is meghiúsíthatja, ezért minden ilyen esetben a lehető legalaposabban meg kell ismernie az otthonteremtési támogatás igénybevételének minden feltételét, mert akárcsak egyen is múlhat a dolog.