Minden bank meghatározza lakáshiteleinél is a minimális és a maximális hitelösszeg nagyságát. A minimális hitelösszeg 500.000-2.000.000 Ft között indul, a maximum támogatott hiteleknél 10, 15, 30 vagy 50 millió, a piaciaknál azonban felmehet 100 millióra vagy a fölé is.

A fedezetül felajánlott ingatlan bank által megállapított forgalmi és hitelbiztosítéki értéke szabja meg, hogy mekkora összegű lakáshitelt tud rá felvenni. Egyes bankok az általuk megállapított forgalmi érték %-ában határozzák meg a felvehető lakáshitel maximális összegét, mások viszont a hitelbiztosítéki vagy menekülési érték %-ában.

A forgalmi érték az az érték, amiről azt feltételezi a bank az értékbecslés elkészítésének pillanatában, hogy ez az ingatlan korrekt piaci értéke. A hitelbiztosítéki érték az ingatlannak egy olyan becslés alapján meghatározott értéke, mely a forgalmi értékből kerül meghatározásra és azt mutatja, hogy mi az az érték, amin 180 napon belül nagy valószínűséggel értékesíthető lehet az ingatlan.

Önnek mindegy is, hogy a bank a forgalmi értékből vagy a hitelbiztosítéki értékből számolja ki a lakáshitel lehetséges összegét, csak az a lényeg, hogy ami így kijön, elég-e arra, amit szeretne. A banknak viszont nem mindegy ezek értéke, ezért érdemes tisztában lennie ezen fogalmakkal és jelentésükkel.

A fedezet kapcsán két alapszabálynak kell megfelelni:

• forint alapú lakáshitel esetén a hitel összege nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlanok forgalmi értékének 80%-át (ezt jogszabály rögzíti)
• a lakáshitel hitelbiztosítéki értékének egy bizonyos, a bank által meghatározott %-át szintén nem haladhatja meg az igényelt hitelösszeg. Ez a limit bankonként eltérő (általában 40-90% közötti arány a jellemző).

A kettő közül az alacsonyabb összeg a mérvadó a maximális finanszírozhatóság szempontjából. Fontos az is, hogy ha a bank belső szabálya alapján esetleg többet is tudna adni, mint a törvényi maximum, ami akkor fordulhat elő, ha a hitelbiztosítéki érték a forgalmi érték 80%-ánál többet is engedne, annál többet akkor sem adhat, tehát legfeljebb a megállapított forgalmi érték 80%-a lehet az elérhető a lakáshitel elérhető hitelösszege.

2024 január 1-től bevezetett újdonság a 10%-os önerővel történő finanszírozás az alábbi feltételek fennállása esetén:

• a) az igénylők egyike sem töltötte be a kérelem befogadásakor a 41. életévét és
• b) a hitel összege nem haladhatja meg az ingatlan – bank által megállapított – forgalmi értékének 90%-át
• c) egyik igénylő sem rendelkezett korábban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal lakásban
• d) vagy ha rendelkezett is, akkor a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül csak olyan ingatlanban, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt

Tehát ez az első lakásukat megvásárolni kívánó fiataloknak szóló lehetőség a fenti feltételek teljesülése esetén, tehát semmiképpen sem automatikusan, bármire, mindenkinek.

2025. január 1-től pedig új lakás vásárlás esetén megnyílt a lehetőség életkortól, korábbi lakóingatlan tulajdontól, az ingatlan értékétől függetlenül a 10%-os önerő melletti vásárlásra, aminek az a feltétele, hogy a lakás energetikailag hatékony legyen. Ennek küszöbértéke

• az évi 68 kWh/nm energiafogyasztási szint és
• az A+-os besorolás.

Építési hitelnél, lakásfelújítási hitelnél, emeletráépítésnél, lakásbővítésnél és lakáskorszerűsítési hitelnél is írtuk, hogy a banki értékbecslő négy értéket állapít meg: az épülő ingatlan jelenlegi és várható forgalmi, ill. hitelbiztosítéki értékét. E négy érték megállapításainak sajátosságait külön is összegyűjtöttük ezen hitelek feltételeinél.

Lakásvásárlásnál annyiban változik a helyzet, hogy csak jelenlegi forgalmi értéket és hitelbiztosítéki értéket állapít meg a bank és annak bizonyos %-át tudja adni. A lakásvásárlási hitelnél olvashat arról, hogy ez hogyan viszonyul az adásvételiben szereplő árhoz.

Amennyiben az adott ingatlan nem nyújt elég fedezet a lakáshitel igényelt hitelösszegére, a legtöbb banknál lehetőség van pótingatlan bevonására, mint kiegészítő fedezet, lakáshitel esetében is. A kiegészítő fedezetre vonatozóan hasonlóak a fedezettel szemben támasztott követelmények, mint az elsődleges fedezeté. A gyakorlat szerint a legtöbb esetben van egy minimális forgalmi érték, mely alatt az ingatlan nem vonható be lakáshitel fedezeteként. A kiegészítő fedezet terhelhetőségére és elfogadhatóságára, az ingatlan tulajdonosi szerkezetére vonatkozóan bankonként más-más szabályok érvényesek. Nagyon gyakori eset, hogy a vidékről származó ügyfelünk szülei vidéki házát vagy lakását ajánlja fel fedezetként, és amikor felbecsültetjük azt, akkor egészen meglepő forgalmi értéket állapít meg a bank és az adható hitelösszeg is jellemzően jóval alacsonyabb, mint Budapesten és környékén megszokott. Minden ilyen esetben különös óvatossággal kell tehát eljárni az adásvételkor egészen addig, amíg a bank egyértelműen nem nyilatkozik arról, hogy mennyit hajlandó adni a vidéki ingatlanra.

Ha elképzelése a minimális és maximális hitelösszeg közé esik és az ingatlan értéke is megfelelő ehhez, akkor már csak a jövedelem oldalt kell megvizsgálni ahhoz, hogy meghatározhassuk a lakáshitel elérhető maximális összegét. Nagyon fontos, hogy mindegyik tényező együttesen fontos! Tehát, ha nincsen jövedelem, akkor hiába van kacsalábon forgó palotája, éppúgy nem vehet fel lakáshitelt, mint akkor, ha magas bejelentett hivatalos jövedelme van, csak éppen megfelelő ingatlanfedezetet nem tud biztosítani. Ez utóbbi esetben klasszikus személyi kölcsönben gondolkozhat viszont, ami mögött csak az Ön személye és jövedelme a fedezet, ennek megfelelő kondíciókkal.

Tehát a jövedelem is elsődleges fontosságú ma már a lakáshitel felvételekor, amit úgy fogalmaz meg az erre vonatkozó jogszabály (2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről), hogy a bankok már nem nyújthatnak kizárólag az ingatlan fedezetre lakáshitelt, tehát fedezet alapon, hanem muszáj jövedelmet is vizsgálniuk. A jövedelem vizsgálat szabályai talán a legbonyolultabbak, tekintettel arra, hogy nagyon sokféle jövedelem típus létezik. Eltérő mindenhol, hogy miket milyen arányban fogad el a bank és az is, hogy milyen arányban engedi őket terhelni. Emiatt könnyen találkozhat olyan esettel, hogy az egyik bankban szabályszerűen elhajtják, amikor lakáshitel iránt érdeklődik, máshol meg simán kínálnak Önnek több tíz millió Ft-ot! Hogy még ködösebb legyen a hitelezésnek ez a része, természetesen a fentieket a bankok hétpecsétes titokként őrzik, tehát nem nyilvános sehol sem az Ön számára az a szabályzat, ahol mindez le van írva, így utcáról betérve teljesen sötétben tapogatózhat csak a lehetőségeit illetően. Mi hitelközvetítőként nagyságrendekkel jobb helyzetben vagyunk, mert a banki oktatásokon és a partnerportálokon ezen szabályok lényege megismerhető számunkra. Bár a teljes több száz oldalas szabályzatokat számunkra sem teszi egyetlen bank sem hozzáférhetővé, a lényeget ismerjük, kérdezni tudunk, így elég pontosan meg tudjuk azt Önnek mondani, hogy az Ön feltételeivel melyik banknál érdemes próbálkoznia, ott mekkora lakáshitel összegre számíthat és milyen áron kaphatja meg azt.

Érdemes azt is tudnia, hogy bármilyen gazdasági helyzetben is a lakáshiteleket lehet a legkönnyebben megkapnia a bankoknál, mert úgy vannak vele a bankok, hogy a saját lakását úgyis mindenki a legvégsőkig védelmezni fogja, nem úgy, mint egy szabad felhasználású hitelnél, amit esetleg veszni hagy. Természetesen ez csak akkor bír jelentőséggel, ha gondja támad a törlesztéssel, de amikor a bank a lehetséges hitel visszafizetési kockázatokat mérlegeli, akkor ez nagyon komoly súllyal esik latba.