Az építési hitel fedezetéül felajánlott ingatlan bank által megállapított forgalmi és hitelbiztosítéki értéke szabja meg, hogy mennyit tud rá felvenni. Megkülönböztető sajátossága az építési hitelnek az, hogy a bank várható forgalmi értékben és hitelbiztosítéki értékben gondolkodik, vagyis azt becsüli meg, hogy mennyi lesz majd a kész ház értéke. Egyes bankok az általuk megállapított forgalmi érték %-ában határozzák meg a felvehető építési hitel maximális összegét, mások viszont a hitelbiztosítéki vagy menekülési érték %-ában.

A forgalmi érték az építési hitel esetében az az érték, amiről azt feltételezi a bank az értékbecslés elkészítésének pillanatában, hogy ez az ingatlan korrekt piaci értéke. A hitelbiztosítéki érték az ingatlannak egy olyan becslés alapján meghatározott értéke, mely a forgalmi értékből kerül meghatározásra és azt mutatja, hogy mi az az érték, amin 180 napon belül nagy valószínűséggel értékesíthető lehet az ingatlana.

Önnek mindegy is, hogy a bank a forgalmi értékből vagy a hitelbiztosítéki értékből számol, csak az a lényeg, hogy ami így kijön, elég-e arra, amit szeretne, vagyis megvalósítható-e belőle például a házépítés vagy a tetőtér beépítés. A banknak viszont nem mindegy ezek értéke, ezért érdemes tisztában lennie ezen fogalmakkal és jelentésükkel.

A fedezet kapcsán 2 alapszabálynak kell megfelelni:

1. forint alapú hitel esetén az építési hitel összege nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlanok forgalmi értékének 80%-át (ezt jogszabály rögzíti)
2. a hitelbiztosítéki értékének egy bizonyos, a bank által meghatározott %-át szintén nem haladhatja meg az igényelt hitelösszeg. Ez a limit bankonként eltérő (általában 40-90% közötti arány a jellemző).

A kettő közül az alacsonyabb összeg a mérvadó az építési hitel maximális finanszírozhatósága szempontjából. Fontos az is, hogy ha a bank belső szabálya alapján esetleg többet is tudna adni, mint a törvényi maximum, annál többet akkor sem adhat, tehát legfeljebb a megállapított forgalmi érték 80%-a lehet az elérhető hitelösszeg.

Minden bank meghatározza az építési hiteleinél a minimális és a maximális hitelösszeg nagyságát. A minimális hitelösszeg 500.000 és 2.000.000 Ft-tól indul. A maximum 60, 80 40 millió, de van példa kivételesen 100 millióra vagy felső határt meg nem húzó bankra is.

Építési hitelnél a banki értékbecslő négy értéket állapít meg: az épülő ingatlan

– jelenlegi és várható forgalmi, ill.

– jelenlegi és várható hitelbiztosítéki értékét.

Ha még nem kezdte el az építkezést az építési hitelkérelme beadásakor, akkor a jelenlegi forgalmi, ill. hitelbiztosítéki érték alatt a telek értéket értik. Ha már elkezdte, akkor benne lesz a félkész ingatlan aktuális készültségi foka is, annak értékével együtt. Javaslatunk, hogy óvatosan becsülje meg telke értéket a mostani ingatlanpiaci környezetben. Főleg azért, mert az Ön elképzelése az ingatlan jelenlegi forgalmi értékéről erősen eltérhet annak tényleges forgalmi értékétől, tehát amennyiért záros határidőn (6 hónapon) belül el tudná azt adni, hiszen elképzelése nem méretik meg a piacon, valós vevőjelöltekkel szemben. De ha szétnéz körültekintően internetes portálokon vagy felhív pár környékbeli ingatlanost, akkor be tudja lőni az értékét. Ez nyilvánvalóan akkor igaz különösen, ha örökölte vagy már régebben jutott hozzá a telekhez. Kevésbé kell e tekintetben óvatosnak lennie, ha az építkezés megkezdése előtt közvetlenül vásárolta meg normál piaci körülmények között (tehát pl. nem családon belül jutányos áron).

Amennyiben meghatározta a jelenlegi forgalmi értéket, akkor már csak azt kellene megbecsülnie, hogy a házépítés, tetőtér beépítés vagy emeletráépítés befejezése utáni érték mennyi lesz. Minden bizonnyal van egy tervezett költségvetése az építkezésre. Fontos tudnia, hogy nem szabad mechanikusan az ebben szereplő összeget hozzáadnia az ingatlan jelenlegi forgalmi értékéhez. Hogy miért? Nos azért, mert nagyon tág határok között tud mozogni egy ház építésének költsége, a választott anyagok, technológia, energiahatékonyság, tájolás, építési mód stb. függvényében. Pont ezért szükséges ilyenkor különösképpen az értékbecslés, mert erre nincsenek egyértelmű szabályok. Vagyis a tanácsunk az ebben az esetben, hogy óvatosan becsülje meg ingatlana várható forgalmi értékét és ne abból induljon ki, hogy Önnek mennyire fog az várhatóan kerülni.

Amennyiben az adott ingatlan nem nyújt elég fedezetet az építési hitel igényelt összegére, a legtöbb banknál lehetőség van pótingatlan bevonására is. A kiegészítő fedezetre vonatozóan hasonlóak a fedezettel szemben támasztott követelmények, mint az elsődleges fedezetnél. A gyakorlat szerint a legtöbb esetben van egy minimális forgalmi érték, mely alatt az ingatlan nem vonható be fedezetként. A kiegészítő fedezet terhelhetőségére és elfogadhatóságára, az ingatlan tulajdonosi szerkezetére vonatkozóan bankonként más-más szabályok érvényesek.

Ha elképzelése a minimális és maximális hitelösszeg közé esik és az ingatlan értéke is megfelelő ehhez, akkor már csak a jövedelem oldalt kell megvizsgálni ahhoz, hogy meghatározhassuk az építési hitel maximális összegét. Nagyon fontos, hogy mindegyik tényező együttesen fontos! Tehát, ha nincsen jövedelem, akkor hiába van kacsalábon forgó palotája, éppúgy nem vehet fel építési hitelt, mint hogy ha magas bejelentett hivatalos jövedelme van, csak éppen megfelelő ingatlanfedezetet, esetleg elegendő önerőt ahhoz nem tud biztosítani. Ez utóbbi esetben klasszikus személyi kölcsönben gondolkozhat viszont, ami mögött csak az Ön személye és jövedelme a fedezet, ennek megfelelő kondíciókkal.

Tehát a jövedelem is elsődleges fontosságú ma már az építési hitel felvételekor, amit úgy fogalmaz meg az erre vonatkozó jogszabály, hogy a bankok már nem nyújthatnak kizárólag az ingatlan fedezetre hitelt, tehát fedezet alapon, hanem muszáj jövedelmet is vizsgálniuk. A jövedelem vizsgálat szabályai talán a legbonyolultabbak, tekintettel arra, hogy nagyon sokféle jövedelem típus létezik. Eltérő mindenhol, hogy miket milyen arányban fogad el a bank és az is, hogy milyen arányban engedi őket terhelni. Emiatt könnyen találkozhat olyan esettel, hogy az egyik bankban szabályszerűen elhajtják, mikor e hiteltípus iránt érdeklődik, máshol meg simán kínálnak Önnek több tíz millió Ft-ot! Hogy még ködösebb legyen a hitelezésnek ez a része, természetesen a fentieket a bankok hétpecsétes titokként őrzik, tehát nem nyilvános sehol sem az Ön számára az a szabályzat, ahol mindez le van írva, így utcáról betérve teljesen sötétben tapogatózhat csak a lehetőségeit illetően. Mi közvetítőként nagyságrendekkel jobb helyzetben vagyunk, mert a banki oktatásokon és a partnerportálokon ezen szabályok lényege megismerhető számunkra. Bár a teljes, több száz oldalas szabályzatokat számunkra sem teszi egyetlen bank sem hozzáférhetővé, a lényeget ismerjük, kérdezni tudunk, így elég pontosan meg tudjuk azt Önnek mondani, hogy az Ön feltételeivel melyik banknál érdemes próbálkoznia, ott mekkora építési hitelösszegre számíthat és milyen áron.

Az építési hitel futamideje lakáshitel mivolta miatt akár 30 év is lehet.

A futamidő lehetséges hosszát elsősorban az Ön, valamint az ügyletben jövedelmet igazoló többi szereplő életkora határozza meg. Bankonként eltérő, hogy ha több szereplő van egy ügyletben, kinek az életkorával számolnak. Jellemző, hogy a szabályozásban meghatározott maximális életkortól el lehet térni, amennyiben megfelelő összegű életbiztosítást kötnek vagy az ügyletbe kezesként fiatalabb életkorú, elfogadható jövedelemmel rendelkező szereplő kerül bevonásra.

A devizahiteles válság előtt jellemzően a fiatalabb életkorú szereplő határozta meg a futamidő lehetséges hosszát, ma azonban már a bankok kb. felénél az idősebb a mérvadó. Ennek elég komoly gyakorlati jelentősége van, mert pl. a 60 év feletti korosztály teljesen kiesik lehetséges adóstársként a jelzáloghitelek során az ilyen bankoknál, ami akkor lehet gond, ha a jövedelem vizsgálati szabályok miatt csak a szülei segítségével tudna együttesen elegendő jövedelmet igazolni. Nélkülük azonban nem áll össze elég jövedelem az ügylethez, így kiesik a hitelfelvétel lehetőségéből. Szerencsére ezt felismerte néhány bank és náluk még mindig a fiatalabbak határozzák meg a futamidő maximális hosszát.

Mint látszik, összességében igen bonyolult tud lenni az építési hitelek felvétele, ezért érdemes lehet hitelközvetítői szolgáltatást igénybe venni.