Általában a lakásvásárlási hitelből a kiszemelt ingatlan teljes, 100%-os tulajdonát szerzik meg a vevők.

Mivel az állam is jól jár új építésű ingatlan létrehozásakor, ezért ezt a fajta lakáshitelt általában nem csak piaci, hanem támogatott lakáshitel formában is meg lehet igényelni, sőt ezen felül vissza nem térítendő támogatást is lehet hozzá kapni. Ez a régi nevén szocpol, aztán lakásépítési kedvezmény (LÉT), majd 2015-től CSOK jelenleg csak ún. preferált kistelepüléseken érthető el. A támogatott lakáshitelekről és a Falusi CSOK-ról külön menüpontban

Az építési hitelt a legtöbb bank nem egy összegben, hanem szakaszokban folyósítja.

Ez úgy néz ki a gyakorlatban, hogy amint elérte az építkezéssel azt a készültségi fokot, amit önerőből tervezett megépíteni, elkezdi a bank részletekben folyósítani a kért hitelösszeget. Több banknál előre meg van határozva, hogy a hitelösszeget milyen arányokban kell folyósítani (pl. 30%,30%,30%-10%, 10%), máshol ez teljesen esetfüggő és a bírálat során határozzák meg az ún. folyósítási szakaszokat.

Az önerő beépítése minden esetben az első szakasz folyósítási feltétele. Az újabb hitelrész folyósítása akkor történik, amikor a banki értékbecslő leigazolta az előző rész beépítését egy-egy újabb helyszíni szemlét követően. A legutolsó részt pedig a bank mindaddig visszatartja, amíg a jogerős használatbavételi engedély meg nem született. Ez a visszatartott összeg a leggyakoribb esetben az építési hitel összegének 10%-a. Ennek folyósítása csak akkor történik meg, ha Ön megszerezte a jogerős használatba vételi engedélyt ill. hatósági tudomásulvételt és feltüntette az épületet a térkép másolaton vagy más nevén helyszínrajzon.

Kivételesem arra is van példa az egyik lakástakaréknál, hogy megfelelően magas készültségi fok elérését követően a teljes igényelt összeget egyben odaadják, de nem ez a jellemző folyósítási mód.

Építési hitelnél a cél tehát a 100%-os készültségi fok elérése nem csak műszaki, hanem jogi értelemben is. E nélkül a bank csupán egy telket és építőanyag-kupacot érzékel, de nem kész, forgalomképes ingatlant.

A maximálisan igényelhető építési hitel összege egyrészt nem lehet magasabb, mint az építkezés költsége, másrészt nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) forgalmi értékének 80%-át, kivételesen 90%-át. Az ingatlan hitelbiztosítéki értékének egy bizonyos, bank által meghatározott %-át szintén nem haladhatja meg az igényelt hitelösszeg, ez a limit bankonként eltérő (ez a bank belső szabályzatában van benne, ami helyenként nyilvános adat, máshol viszont nem publikus). A kettő közül az alacsonyabb összeg a mérvadó a maximális finanszírozhatóság szempontjából. Tehát ha a bank a belső szabálya alapján többet adna, mint a jogszabályi felső korlát, akkor az utóbbi határozza meg a maximumot, ha kevesebbet, akkor pedig a bank által felállított saját korlát. Építési hitelnél az épülő ingatlan várható forgalmi értéke ill. hitelbiztosítéki értéke a finanszírozási arány számításának alapja.

Van bank, ahol igen, van, ahol nem. Ez főleg akkor szokott előjönni, ha ki van számítva nagyon a kért lakásvásárlási hitelösszeg és az egész adásvétel sikerét nagy mértékben befolyásolja a finanszírozás, aminek első lépése egy megfelelő értékbecslési eredmény. Több bank is úgy oldja meg ezt a helyzetet, hogy előzetesen hajlandó felbecsülni az ingatlant megkötött adásvételi szerződés nélkül. Legfeljebb egy adásvételi szándéknyilatkozatot vagy előszerződést kér hozzá.

Építési hitel esetén a bank várható forgalmi értékkel kalkulál a maximális hitelösszeg meghatározásakor. Az ingatlan várható értéke azt mutatja meg, hogy a beruházás végeztével, vagyis a 100%-os készültségi fok elérésekor az ingatlan milyen értéken forgalomképes, vagyis mennyit ér majd. Az építési hitel indításakor az értékbecslő a költségvetés alapján – számításba véve annak realitását, valamint az ingatlan helyi adottságait, a telek értékét stb. számolja ki a várható értéket. Tehát semmiképpen sem mechanikusan, a telekérték és a leadott költségvetés összege adja ki az ingatlan várható forgalmi értékét!

Kivitelezés szempontjából az építkezés történhet szervezett kivitelezéssel (kivitelező cég végzi a munkálatokat), házilagos kivitelezéssel (a munkálatokat az építtető végzi el), vagy vegyes kivitelezéssel (az előző kettő együttes alkalmazása). Az építési hitel finanszírozásának szempontjából ezek között szerencsére sok különbség nincsen. Amivel már találkoztunk, az pl. generál-kivitelezés esetén az volt, hogy a bank a generálkivitelezőnek utalt. Amúgy általános esetben az építési hitelt az építtetőnek folyósítja. A kivitelezési módok még az esetleges számlabemutatási kötelezettségnél játszanak szerepet. Ha ugyanis támogatott építési lakáshitelt szeretne igényelni, akkor annak feltétele a bank által elfogadott költségvetés általában 70%-áról számla bemutatása. Házilagos kivitelezés esetén ez nehezen teljesíthető, hiszen magának vagy rokonainak nemigen szoktak számlát adni az elvégzett munkákról.

Ez egy érdekes kérdés, pedig van jelentősége a gyakorlatban. Általában lakóingatlan építésre kell szólnia az építési engedélynek ill. bejelentésnek ahhoz, hogy az építkezést a bank finanszírozni tudja építési hitelből. Fontos azonban tudnia, hogy szólhat az építési engedély ill. a bejelentés más típusú ingatlan építésére is, aminek akkor jön el a jelentősége, amikor bankot kell választani az építési hitel folyósítására. Nagyon nem mindegy ugyanis, hogy mire szól, s nagy mértékben meghatározza a szóba jöhető bankok és konstrukciók lehetséges körét.

Piaci kamatozású építési hiteleknél kivételesen kérnek csak a bankok számlát, támogatottak hiteleknél pedig jogszabály erejénél fogva kötelesek kérni. Előbbi esetben tehát megelégszenek azzal, hogy az előírt készültségi fok meglegyen, utóbbi esetben viszont fontos igazolni annak eredetét is számlával.

Építési hitelnél mind az önerő felhasználásakor, mind a soron következő folyósítási szakasz lehívásakor csak a már beépített anyag és a már elvégzett munka értéke ill. készültségi szint növelő hatása számít. Tehát hiába veszi meg előre a burkolatokat, amikor még tető alatt sincsen az ingatlan, mert nem fogja érdekelni a bankot, hogy az önereje egy részét már előre elköltötte, amikor pont esetleg emiatt nem tudja elérni a vállalt készültségi fokot. Ennek az a magyarázata, hogy a be nem épített anyagnak könnyen lába kél és nincsen rá garancia, hogy azt Ön saját erőből fogja-e tudni pótolni.

Sokszor találkoztunk azzal a kérdéssel ügyfeleink részéről, hogy be kell-e vallani ill. igazolni kell-e az építtetőnek azt, hogy a leadott költségvetésen belül vállalt önerőn felül rendelkezik-e még egyéb pénzügyi tartalékokkal. Az e miatt aggódóknak az a jó hírünk, hogy sem bevallani, sem ennélfogva igazolni sem szükséges ezeket az építési hitel felvételéhez. Annyi csupán a lényeg, hogy ha lead egy költségvetést és kér egy meghatározott finanszírozási összeget, akkor az önerejéből el tudjon odáig biztosan jutni, majd onnantól a banki finanszírozással eljusson az építkezés végére.

Nagyon fontos, hogy mivel csak a beépített anyag és az elvégzett munka számít bele a készültségi fokba, ezért legyen arra tartaléka, hogy a soron következő készültségi fokot biztosan el tudja érni. Előfordulhat ugyanis, hogy Ön azt gondolja, hogy elérte pl. a 70%-ot, de az értékbecslő meg csak 66%-ot igazol le. Némi mozgástere van ilyenkor az építési hitelt nyújtó banknak abban, hogy mekkora elmaradást tud még elfogadni, de nagyon sokat nem. Ilyenkor, megfelelő tartalékok hiányában, megakadhat a további finanszírozás, ami felettébb kellemetlen tud lenni, ezért az a tanácsunk, hogy előre készüljön fel erre is az építkezés megtervezésekor és az építési hitel kiválasztásakor.

Azért is nagyon fontos a tartalék egy építkezésnél, mert alig-alig látunk olyat, amelyiknél több-kevesebb költségtúllépés ne következne be. Részben előre nem látható okokból, részben azért, mert menet közben jön meg az étvágy és merülnek fel újabb, eredetileg nem tervezett igények.

A tartalékolásnak azért is van nagy jelentősége, mert az építési hitel igénylése után az induló értékbecsléshez leadott költségvetés alapján határozza meg a bank az ingatlan várható forgalmi értékét és fogadja be az Ön hitelkérelmét. Amennyiben az építkezés során derül az ki, – legyen szó házépítésről vagy tetőtér beépítésről – hogy Önnek magasabb építési hitelre lenne szükség, akkor elvileg új értékbecslést kellene csináltatnia és új készültségi fokokat állapítana meg a bank az új folyósítási szakaszok mellé. Vagyis szinte újonnan kezdené el a bírálatot, úgyhogy ilyet még mi sem csináltunk, pedig lett volna rá olykor igény, de annyit már megtapasztaltunk, hogy ezzel nagyon nehéz helyzet elé lehet állítani a bankot. Ezért úgy érdemes megterveznie a kért hitelösszeget, hogy az az egyéb tartalékokkal és ráhagyásokkal is biztosan elég legyen. Ha esetleg az a csodálatos eset állna elő ugyanis, hogy maradna belőle, akkor még mindig megteheti azt, hogy a fel nem használt összeget egyszerűen betörleszti. Ez nagyságrendekkel jobb és egyszerűbb eset annál, mint amikor az utolsó fázisban vissza kell mennie még a bankhoz, hogy emeljék meg az építési hitel összegét.

Az építési hitel lakossági ügyfélkörben mindig előfinanszírozásos, azaz, amint jelzi, hogy elkészült az előírt szakasszal például a házépítés során, odaadják a kővetkezőre szánt összeget, aminek a beépítését annak elkészültével le kell igazolnia. Céges beruházásoknál ellenben általában fordítva van, ott előbb meg kell építeni és utána adják oda.

Amennyiben a lakásvásárlási hitelhez állami támogatás vagy támogatott hitel is kapcsolódik, úgy még nagyobb a jelentősége az alapos előzetes tájékozódásnak, illetve a dokumentáció helyes összeállításának, mivel a legapróbb részlet figyelmen kívül hagyása is azt jelentheti, hogy elesik a lakásvásárlási támogatástól vagy támogatott hiteltől. Amikor a lakásvásárlási támogatás az önerő részét képezi, akkor egy pontatlan tájékoztatás, félreinformálás magát az otthonteremtést is meghiúsíthatja, ezért minden ilyen esetben a lehető legalaposabban meg kell ismernie az otthonteremtési támogatás igénybevételének minden feltételét, mert akárcsak egyen is múlhat a dolog.

A szakaszos folyósításból eredően a törlesztője is fokozatosan, a szakaszoknak megfelelően épül fel és éri el a hitel egészének felhasználását követően a végleges értékét.

Mivel nem azonnal adják oda a teljes összeget, ezért az az általánosan jellemző a lépcsőzetes beállításon és a rendelkezésre tartási díj felszámításán túl, hogy a már lehívott részekre csupán kamatot fizet mindaddig, amíg a teljes hitelösszeget fel nem használta. Emiatt a pontos végleges törlesztőt sem lehet építési hitelnél 100%-ra előre megadni, mert nem lehet előre tudni, hogy a szakaszokat mikor fogja egészen pontosan lehívni és a jogerős használatbavételi engedélyt ill. a hatósági tudomásulvételt megkapni. Ha elhúzódik az építkezés, akkor rövid futamidő esetén (pl. 5-10 évesnél) a végleges törlesztő jelentősen magasabb is lehet az előzetesen kalkuláltnál egyszerűen amiatt, mert a türelmi idő alatt ki nem fizetett tőkét rávetítik, hozzáadják a türelmi idő utáni időszak törlesztőjéhez. Tehát, ha pl. 2 évig elhúzódik az építkezés egy 10 éves futamidejű hitelnél, akkor az annyit jelent, hogy 8 év alatt kell kifizetni a tőkét. A kalkulációkor viszont nem tudnak mással számolni, csak azzal, mintha már a 0. időpillanatban felhasználná a teljes összeget. Az viszont nagyon nem mindegy, hogy ugyanaz a tőke 8 vagy 10 évre van szétosztva, ez okozza a törlesztő eltérését a tervezetthez képest.

Fontos különbség a többi lakáshitelhez képest, hogy az építési célú hiteleknél nem egy, hanem több helyszíni szemle is van. Egészen pontosan annyi, ahány szakaszban folyósít a bank. Mindegyiknek van természetesen díja és ezekre jellemzően nem terjednek ki a kezdeti költség elengedési akciók. Mértékük változó, kb. 15.000-35.000 Ft között vannak alkalmanként. Emiatt, amennyiben lehetséges, érdemes úgy megtervezni a hitelfelvételt, hogy max. 3-4 ilyen szemle elegendő legyen.

Viszonylag új és még nem annyira elterjedt plusz költség annak megkülönböztetése, hogy a bank mikortól tette rá a számlájára a jóváhagyott építési hitel összegét és azt Ön mikortól kezdi el ténylegesen is felhasználni. Egyes bankok felfedezték annak lehetőségét, hogy már onnantól kamatot szedjenek, amikor zároltan ugyan, de az Ön számlájára helyezték a jóváhagyott és leszerződött összeget, de pl. várnak még a kifizetéssel a megfelelő önerő beépítéséig. Ez alatt az idő alatt a rendelkezésre tartási díjhoz hasonlóan díjat szednek, mégpedig kamatot, s nem rendelkezésre tartási díjat. Érdemes ezzel is tisztában lennie, ugyanis nagyon nem mindegy pl. egy 10 milliós hitelnél, hogy ha az fél évig ott vesztegel zároltan, az után 0% kamatot kérnek-e vagy 2% éves rendelkezésre tartási díjat (ez kereken 100.000 Ft lesz fél évre ebben az esetben), netalán évi 8%-os kamatot, mert akkor az mindjárt 400.000 Ft-ra rúg ugyanezen fél év alatt.

A szokásos hiteligénylési dokumentáción túl az építési hiteleknél szükséges még a jogerős építési engedély vagy bejelentés, a helyenként előírt műszaki szakértő által jóváhagyott építési költségvetés, valamint tervdokumentáció. Ezek hiányában sehol sem indul el az építési hitel igénylésének folyamata.