Építési hitel

Mi az az építési hitel?

Tekintve, hogy „építési hitel” alatt nem minden bank érti ugyanazt, ezért elsőként is határozzuk meg, hogy mi mit találtunk a leginkább elterjedtebb meghatározásnak?

Tehát ez alapján építési hitelnek az olyan lakáshitelt nevezzük, aminek célja az önerő kiegészítésével eljuttatni Önt, mint építtetőt a ház vagy új lakás jogerős használatbavételi engedélyéig, tehát az ingatlan befejezéséig. Ide tartozik a klasszikus házépítésen felül az olyan emelet-, padlás-, vagy tetőtér beépítés is, aminek révén önálló, külön bejáratú, önállóan is forgalomképes új lakás jön létre.

Az általános gyakorlat szerint az építési hitel fedezete maga az épülő ingatlan. Egyes bankok építési hitel alatt olyan építési célú hitelt értenek azonban, amelynek nem lehet fedezete az épülő ingatlan, csak egy másik, már kész és megfelelő értékű ingatlan! Mi az ilyen építési hitelt nem is tekintjük klasszikus építési hitelnek, hiszen kevés az olyan építtető, aki az épülő mellett már rendelkezik egy megfelelő értékű másik ingatlannal is, amire jelzálogot lehet terhelni, arra az időre, amíg az építkezéssel nem végez.

Az építési hitel a lakáshitelek egyik legbonyolultabb fajtája. Előkészítése és összeállítása komoly szakmai feladat, mely egyben a legtöbb dokumentációt igényli. Számos olyan pontja lehet egy építkezés finanszírozásának, amit nem lehet 100%-ban előre látni, viszont fel kell készülni mindenféle eshetőségre, hogy az építkezés tovább tudjon haladni. A különböző építési hitel konstrukciók részletes összehasonlításakor a tanácsadásnak itt van szinte a legnagyobb szerepe. Nagyon fontos előre és pontosan látni az adott bank építési hitellel kapcsolatos feltétel rendszerét, hogy a beruházás ütemezése, a kivitelezés az előre pontosan kalkulált finanszírozásnak köszönhetően kiszámítható legyen.

Miben tudunk Önnek segíteni egy építési hitel felvételekor?

Piaci sajátossága az építési hitelnek, hogy csupán a bankok egy része nyújt ilyen típusú lakáshitelt, egy jelentős része (pl. Raiffeisen) egyáltalán nem.  Érdekes megfigyelésünk az is, hogy még azon bankok minden fiókja sem áll a helyzet magaslatán építési hitel esetén, ahol egyébként ilyen célra nyújt a bank hitelt. Például több belvárosi bankfiókból is kaptunk már olyan jelzést, hogy náluk ez a lakáshitel típus nem túl gyakori, ezért nincs is igazán gyakorlatuk benne. Mi ezt már tudjuk, ezért csak olyan bankokba és olyan fiókokba viszünk építési hitelt, ahol kellőképpen ismerik és nem az Ön hitelfelvétele során szeretnék kipróbálni, hogy ez miként is működik.

Az elmúlt években szinte minden bank építési hitel konstrukcióit volt már szerencsénk kipróbálni, ezért a legtöbb előre látható potenciális buktatótól meg fogjuk tudni Önt kímélni. Nagy eredménynek tartjuk, hogy minden eddigi, általunk gondozott építési hitel kérelmünk sikeres volt olyan értelemben, hogy mind végigment, s így sehol sem kellett félbeszakítani az építkezést a finanszírozás leállása miatt.

Az Okoshitel tehát építési hitelekkel is foglalkozik, melynek során segítünk egyrészt az Ön igényeinek megfelelően összeállítani az elérhető piaci ajánlatokat, majd azok részletes ismertetését, a tanácsadást követően, a dokumentáció összeállításán keresztül a teljes banki ügyintézést is vállaljuk. Amennyiben a piaci hitelhez támogatás is kapcsolódik, annak igénylésében és lebonyolításában is számíthat ránk.

Mik a sajátosságai az építési hitelnek?

Vannak rá támogatások

Mivel az állam is jól jár új építésű ingatlan létrehozásakor, ezért ezt a fajta lakáshitelt általában nem csak piaci, hanem támogatott lakáshitel formában is meg lehet igényelni, sőt ezen felül vissza nem térítendő támogatást is lehet hozzá kapni. Ez évtizedek óta szocpol, később lakásépítési kedvezmény, majd 2015. végétől Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) néven futott 2023. végéig. Akkor a CSOK Plusz lépett a helyére támogatott lakáshitelekként, melyről külön is írunk részletesen.

Szakaszos folyósítás

Az építési hitelt a legtöbb bank nem egy összegben, hanem szakaszokban folyósítja.

Ez úgy néz ki a gyakorlatban, hogy amint elérte az építkezéssel azt a készültségi fokot, amit önerőből tervezett megépíteni, elkezdi a bank részletekben folyósítani a kért hitelösszeget. Több banknál előre meg van határozva, hogy a hitelösszeget milyen arányokban kell folyósítani (pl. 30%-30%-30%-10%), máshol ez teljesen esetfüggő és a bírálat során határozzák meg az ún. folyósítási szakaszokat.

Az önerő beépítése minden esetben az első szakasz folyósítási feltétele. Az újabb hitelrész folyósítása akkor történik, amikor a banki értékbecslő leigazolta az előző rész beépítését egy-egy újabb helyszíni szemlét követően. A legutolsó részt pedig a bank mindaddig visszatartja, amíg a jogerős használatbavételi engedély meg nem született. Ez a visszatartott összeg a leggyakoribb esetben az építési hitel összegének 10%-a. Ennek folyósítása csak akkor történik meg, ha Ön megszerezte a jogerős használatba vételi engedélyt és feltüntette az épületet a térkép másolaton vagy más nevén helyszínrajzon.

Kivételesem arra is van példa az egyik lakástakaréknál, hogy megfelelően magas készültségi fok elérését követően a teljes igényelt összeget egyben odaadják, de nem ez a jellemző folyósítási mód.

Építési hitelnél a cél tehát a 100%-os készültségi fok elérése nem csak műszaki, hanem jogi értelemben is, e nélkül a bank csupán egy telket és építőanyag-kupacot érzékel, de nem kész, forgalomképes ingatlant.

Önerő

A kifizetett telken felül önerővel ma már – kivételes eseteket leszámítva – az építési hitel esetében szinte mindig rendelkezni kell. Az egyik ilyen kivételes eset, amikor rendelkezésre áll kiegészítő fedezet. A telekérték természetesen része az ingatlan teljes várható értékének, de önmagában csak egészen ritkán elég ahhoz, hogy magát az építkezést 100%-ban meg lehessen finanszíroztatni.

Maximális hitelösszeg

A maximálisan igényelhető építési hitel összege egyrészt nem lehet magasabb, mint az építkezés költsége, nem beleértve ebbe a telekárat, másrészt nem haladhatja meg a fedezetül felajánlott ingatlan(ok) forgalmi értékének 80%-át (ezt jogszabály is rögzíti most már). Az ingatlan hitelbiztosítéki értékének egy bizonyos, bank által meghatározott %-át szintén nem haladhatja meg az igényelt hitelösszeg, ez a limit bankonként eltérő (ez a bank belső szabályzatában van benne, ami helyenként nyilvános adat, máshol viszont nem publikus). A kettő közül az alacsonyabb összeg a mérvadó a maximális finanszírozhatóság szempontjából. Tehát, ha a bank a belső szabálya alapján többet adna, mint a jogszabályi felső korlát, akkor az utóbbi határozza meg a maximumot, ha kevesebbet, akkor pedig a bank által felállított saját korlát. Építési hitelnél az épülő ingatlan várható forgalmi értéke a finanszírozási arány számításának alapja.

Várható érték alapú finanszírozás

Építési hitel esetén a bank várható forgalmi értékkel kalkulál a maximális hitelösszeg meghatározásakor. Az ingatlan várható értéke azt mutatja, hogy a beruházás végeztével, vagyis a 100%-os készültségi fok elérésekor az ingatlan milyen értéken forgalomképes, vagyis mennyit ér. Az építési hitel indításakor az értékbecslő a költségvetés alapján – számításba véve annak realitását, valamint az ingatlan helyi adottságait, telek értékét, stb. számolja ki a várható értéket. Tehát semmiképpen sem mechanikusan, a telekérték és a leadott költségvetés összege adja ki az ingatlan várható forgalmi értékét!

Kivitelezési módok

Kivitelezés szempontjából az építkezés történhet szervezett kivitelezéssel (kivitelező cég végzi a munkálatokat), házilagos kivitelezéssel (a munkálatokat az építtető végzi el), vagy vegyes kivitelezéssel (az előző kettő együttes alkalmazása). Az építési hitel finanszírozásának szempontjából ezek között szerencsére sok különbség nincsen. Amivel már találkoztunk, az pl. generál-kivitelezés esetén az volt, hogy a bank a generálkivitelezőnek utalt. Amúgy általános esetben az építési hitelt az építtetőnek folyósítja. A kivitelezési módok még az esetleges számlabemutatási kötelezettségnél játszanak szerepet. Ha ugyanis támogatott építési lakáshitelt szeretne igényelni, akkor annak feltétele a bank által elfogadott költségvetés általában 70%-áról számla bemutatása. Házilagos kivitelezés esetén ez nehezen teljesíthető, hiszen magának vagy rokonainak kevesen szoktak számlát adni az elvégzett munkákról.

Mire szóljon az építési engedély vagy bejelentés?

Ez egy érdekes kérdés, pedig van jelentősége a gyakorlatban. Általában lakóingatlan építésre kell szólnia az építési engedélynek ahhoz, hogy az építkezést a bank finanszírozni tudja építési hitelből. Fontos azonban tudnia, hogy szólhat az építési engedély más típusú ingatlan építésére, pl. nyaralóra is, aminek akkor jön el a jelentősége, amikor bankot kell választani az építési hitel folyósítására. Nagyon nem mindegy ugyanis, hogy mire szól, s nagy mértékben meghatározza a szóba jöhető bankok és konstrukciók lehetséges körét.

Számlabemutatási kötelezettség

Piaci kamatozású építési hiteleknél kivételesen kérnek csak a bankok számlát, támogatottaknál pedig jogszabály erejénél fogva kötelesek kérni. Előbbi esetben tehát megelégszenek azzal, hogy az előírt készültségi fok meglegyen, utóbbi esetben viszont fontos igazolni annak eredetét is számlával.

Csak a beépített anyag és elvégzett munka számít

Építési hitelnél mind az önerő felhasználásakor, mind a soron következő folyósítási szakasz lehívásakor csak a már beépített anyag és a már elvégzett munka értéke ill. készültségi szint növelő hatása számít. Tehát hiába veszi meg előre a burkolatokat, amikor még tető alatt sincsen az ingatlan, mert nem fogja érdekelni a bankot, hogy az önereje egy részét már előre elköltötte, amikor pont esetleg emiatt nem tudja elérni a soron következő folyósítási szakaszhoz tartozó készültségi fokot. Ennek az a magyarázata, hogy a be nem épített anyagnak könnyen lába kél és nincsen rá garancia, hogy azt Ön saját erőből fogja-e tudni pótolni.

Be kell-e vallania a tartalékait?

Sokszor találkoztunk azzal a kérdéssel ügyfeleink részéről, hogy be kell-e vallani ill. igazolni kell-e az építtetőnek azt, hogy a leadott költségvetésen belül vállalt önerőn felül rendelkezik-e még egyéb pénzügyi tartalékokkal. Az e miatt aggódóknak az a jó hírünk, hogy sem bevallani, sem ennélfogva igazolni sem szükséges ezeket az építési hitel felvételéhez. Annyi csupán a lényeg, hogy ha lead egy költségvetést és kér egy meghatározott finanszírozási összeget, akkor az önerejéből el tudjon odáig biztosan jutni, hogy onnantól a banki finanszírozással eljusson az építkezés végére.

A tartalékok szerepe

Nagyon fontos, hogy mivel csak a beépített anyag és az elvégzett munka számít bele a készültségi fokba, ezért legyen arra tartaléka, hogy a soron következő készültségi fokot biztosan el tudja érni. Előfordulhat ugyanis, hogy Ön azt gondolja, hogy elérte pl. a 70%-ot, de az értékbecslő meg csak 66%-ot igazol le. Némi mozgástere van ilyenkor a banknak abban, hogy mekkora elmaradást tud még elfogadni, de nagyon sokat nem. Ilyenkor, megfelelő tartalékok hiányában, megakadhat a további finanszírozás, ami felettébb kellemetlen tud lenni, ezért az a tanácsunk, hogy előre készüljön fel erre is az építkezés megtervezésekor és az építési hitel kiválasztásakor.

Azért is nagyon fontosak a tartalékok egy építkezésnél, mert alig-alig látunk olyat, amelyiknél több-kevesebb költségtúllépés ne következne be. Részben előre nem látható okokból, részben azért, mert menet közben jön meg az étvágy és merülnek fel újabb, eredetileg nem tervezett igények. Míg ennek mértéke a COVID előtti időszakban 20-30% között mozgott általában, a COVID alatt, majd az energiaválság és ellátási lánc problémák idején sok esetben 50-60%-ot is elért többek között olyan jelenségek miatt, mint a napi áras (!) betonacél vagy faanyag, amikért annyit kellett azonnal adni, amennyit épp aznap kért érte a szállító.

A hitelösszeg nagyon nehezen emeltethető meg

A tartalékolásnak azért is van nagy jelentősége, mert az építési hitel igénylése után az első értékbecsléskor leadott költségvetés alapján határozza meg a bank az ingatlan várható forgalmi értékét és fogadja be az Ön hitelkérelmét az Ön által megadott hitelösszegre. Amennyiben az építkezés során derül az ki, hogy Önnek magasabb építési hitelre lenne szüksége, akkor elvileg új értékbecslést kellene csináltatnia, új készültségi fokokat állapítana meg a bank az új folyósítási szakaszok mellé, vagyis szinte újonnan kezdené el a bírálatot, úgyhogy ilyet még mi sem csináltunk, pedig lett volna rá olykor igény. Annyit már azonban megtapasztaltunk, hogy ezzel nagyon nehéz helyzet elé lehet állítani a bankot, ezért úgy érdemes megtervezni a kért hitelösszeget, hogy az, az egyéb tartalékokkal és ráhagyásokkal is biztosan elég legyen. Ha esetleg az a csodálatos eset állna elő ugyanis, hogy maradna belőle, akkor még mindig megteheti azt, hogy a fel nem használt összeget egyszerűen betörleszti. Ez nagyságrendekkel jobb és egyszerűbb eset annál, mint amikor az utolsó fázisban vissza kell mennie még a bankhoz, hogy emeljék meg az építési hitel összegét.

Rendelkezésre tartási díj

Mivel általában több szakaszban történik a folyósítás, ezért a le nem hívott összegek után nem kamatot, hanem ahhoz hasonlót, ún. rendelkezésre tartási díjat kérnek a bankok. Ez a le nem hívott összegek 0-2% között szokott lenni éves szinten, tehát érdemes úgy számolnia, hogy amint a bank megnyitotta Önnek a folyósítás lehetőségét, akkor a kért hitelösszeget minél előbb fel tudja használni.

Elő-vagy utófinanszírozásos-e az építési hitel?

Az építési hitel lakossági ügyfélkörben mindig előfinanszírozásos, azaz, amint jelzi, hogy elkészült az előírt szakasszal, odaadják a kővetkezőre szánt összeget, aminek a beépítését annak elkészültével le kell igazolnia. Céges beruházásoknál ellenben általában fordítva van, ott előbb meg kell építeni és utána adják oda.

Lépcsőzetes törlesztő beállítás

A szakaszos folyósításból eredően a törlesztője is fokozatosan, a szakaszoknak megfelelően épül fel és éri el a hitel egészének felhasználását követően a végleges értékét.

Az építési hitel általában türelmi idős a már lehívott részek tekintetében

Mivel nem azonnal adják oda a teljes összeget, ezért az az általánosan jellemző a lépcsőzetes beállításon és a rendelkezésre tartási díj felszámításán túl, hogy a már lehívott részekre csupán kamatot fizet mindaddig, amíg a teljes hitelösszeget fel nem használta. Emiatt a pontos végleges törlesztőt sem lehet építési hitelnél 100%-ra előre megadni, mert nem lehet előre tudni, hogy a szakaszokat mikor fogja egészen pontosan lehívni és a jogerős használatbavételi engedélyt (újabb keletű nevén hatósági tudomásulvételt) megkapni. Ha elhúzódik az építkezés, akkor rövid futamidő esetén (pl. 5-10 évesnél) a végleges törlesztő jelentősen magasabb is lehet az előzetesen kalkuláltnál egyszerűen amiatt, mert a türelmi idő alatt ki nem fizetett tőkét rávetítik, hozzáadják a türelmi idő utáni időszak törlesztőjéhez. Tehát ha pl. 2 évig elhúzódik az építkezés egy 10 éves futamidejű hitelnél, akkor az annyit jelent, hogy 8 év alatt kell kifizetni a tőkét. A kalkulációkor viszont nem tudnak mással számolni, csak azzal, hogy mintha már a 0. időpillanatban felhasználná a teljes összeget. Az viszont nagyon nem mindegy, hogy ugyanaz a tőke 8 vagy 10 évre van szétosztva.

Helyszíni szemlék és díjak

Fontos különbség a többi lakáshitelhez képest, hogy az építési célú hiteleknél nem egy, hanem több helyszíni szemle is van. Egészen pontosan annyi, ahány szakaszban folyósít a bank. Mindegyiknek van természetesen díja és ezekre jellemzően nem terjednek ki a kezdeti költség elengedési akciók. Mértékük változó, kb. 10.000-25.000 Ft között vannak alkalmanként. Emiatt érdemes úgy megtervezni a hitelfelvételt, hogy max. 3-4 ilyen szemle elegendő legyen.

Folyósítási és kifizetési szakaszok megkülönböztetése

Viszonylag új és még nem annyira elterjedt plusz költség annak megkülönböztetése, hogy a bank mikortól tette rá a számlájára a jóváhagyott építési hitel összegét és azt Ön mikortól kezdi el ténylegesen is felhasználni. Egyes bankok felfedezték annak lehetőségét, hogy már onnantól kamatot szedjenek, amikor zároltan ugyan, de az Ön számlájára helyezték a jóváhagyott és leszerződött összeget, de pl. várnak még a kifizetéssel a megfelelő önerő beépítéséig. Ez alatt az idő alatt a rendelkezésre tartási díjhoz hasonlóan díjat szednek, mégpedig kamatot, s nem rendelkezésre tartási díjat. Érdemes ezzel is tisztában lennie, ugyanis nagyon nem mindegy pl. egy 10 milliós hitelnél, hogy ha az fél évig ott vesztegel zároltan, az után 0% kamatot kérnek-e vagy 2% éves rendelkezésre tartási díjat (ez kereken 100.000 Ft lesz fél évre ebben az esetben), netalán évi 8%-os kamatot, mert akkor az mindjárt 400.000 Ft-ra rúg ugyanezen fél év alatt.

Dokumentációs különbségek

A szokásos hiteligénylési dokumentáción túl az építési hiteleknél szükséges még a jogerős építési engedély vagy egyszerűbb esetekben az egyszerűsített bejelentés, a helyenként előírt műszaki szakértő által jóváhagyott építési költségvetés, valamint tervdokumentáció. Ezek hiányában sehol sem indul el az építési hitel igénylésének folyamata.

Miben különböznek a bankoknál elérhető építési hitelek?

Fontos látnia azt is, hogy a hitelek alapvető tulajdonoságain kívül, mint pl. a THM, kamat, induló költségek, miben térhetnek el egymástól az egyes bankoknál kínált építési hitelek a hitelfelvétel folyamata során? E szakaszban ezeket a lehetséges eltéréseket gyűjtöttük össze:

előre meghatározott szakaszokban (pl. 30-30-30-10%-ként) folyósítja-e a bank a hitelt vagy a hitelösszeg és az önerő függvényében az ügylet elbírálásától függően határozza meg, hogy mikor milyen ütemekben utal
egyes bankoknál az Ön által választott futamidő változatlan marad attól még, hogy több szakaszban, s nem egyből az egészet folyósítja Önnek a bank, csupán annyi történik, hogy a teljes összeg folyósítása utáni törlesztő megemelkedik (l. még erről az építési hitel sajátosságainál az építési hitel türelmi idős a már lehívott részek tekintetében részt is), másoknál viszont a futamidő csak akkor indul, amikor a bank a teljes összeget odaadta Önnek, ami annyit eredményez, hogy kitolódik a futamidő, akár 1-2 évvel is. Ez alatt az időszak alatt pedig Ön csak kamatot fizet a banknak. Ez azt eredményezi, hogy a hitele költsége akár jelentősen, 1-2 évi kamattal is megemelkedhet, ami önmagában több milliós összeget is elérhet az előbbi esethez képest.
bizonyos bankok kérnek rendelkezésre tartási díjat, mások pedig nem
az egyik legfontosabb szempont, ami alapján mi keresgélni szoktunk, az az, hogy van-e olyan készültségi fok, amit önerőből mindenképpen el kell érni ahhoz, hogy a banki finanszírozás elinduljon? E téren elég jelentős eltérések vannak. Az egyik véglet egy lakástakarékpénztáré, amelyik kizárólag 60%-os készültségi foktól tud építési célra hitelt nyújtani, az alatt be sem fogadja a hitelkérelmet. Teszi ezt azzal az indokkal, hogy egyből odaadja a teljes összeget, tehát nem szakaszosan folyósít. Nem kevésbé extrém példa azé a kereskedelmi banké, amelyik 40%-os készültségi fokot írt elő szerződéskötési (tehát nem folyósítási) feltételnek, ami annyit tesz, hogy ez alatt ki sem küld értékbecslőt. Honnan lehet ezt tudni előre, hogy megvan-e? Hát ez az, csak becsülni lehet. Ilyen az, amikor egy bank igazából nem akar ilyen hitellel foglalkozni vagy csak akkor, ha biztosra mehet. Az általános gyakorlat az, hogy a telek és a beépített önerő mennyit bír el önmagában, az határozza meg a minimálisan szükség saját források összegét
a másik lényeges szűrési feltételünk, hogy az adott települést mennyire fogadják el a bankok? Ha az ugyanis nagyon kis lélekszámú (1-2.000 lakos alatt veszik annak) vagy esetleg valami miatt hátrányos helyzetű, akkor eleve kiesik egy csomó bank, s örülni kell helyenként annak is, ha valahol egyáltalán el tudja érni a kívánt összeget.
különbség az is a bankok között, hogy költségvetést csak az általuk készített sablon nyomtatványon fogadnak-e el vagy le lehet adni esetleg egy árajánlatot is.
szintén változó, hogy a leadott költségvetést alá kell-e írnia egy műszaki szakembernek, építésvezetőnek, építésznek vagy lazább bankoknál elegendő az építtető aláírása rá, függetlenül a végzettségétől.

Igényeljen építési hitelt most!

Másra van szüksége? Nézze meg a többi elérhető hitel típust is!:

Lakáshitel

Szabadfelhasználású hitel

Hitel kiváltás

Adósságrendező hitel