Elsősorban az őt bevezető kormányrendeleten: 518/2023 (XI.30.) kormányrendelet (a továbbiakban a rendelet) a családok otthonteremtését támogató kedvezményes CSOK Plusz hitelprogramról.

Másodsorban, mint hitelre, vonatkozik rá minden más, jelzáloghitelekre vonatkozó jogszabály is, amiket itt most nem fogunk felsorolni, annyi van belőlük.

Figyelmeztetés!

Nem könnyű olvasmány még azoknak sem, akik hozzá vannak szokva a jogszabályok olvasásához, ráadásul elég hosszú is, 43 oldal és tele van temérdek hivatkozással, ezért a jogszabály lényegét igyekeztünk közérthető formában e helyütt összefoglalni, ahol szükséges, a megfelelő magyarázatokkal ellátni és gyakorlatból vett példákkal segíteni a megértését.

Számszaki szempontból a CSOK Plusz az alábbi három nagy előnnyel rendelkezik:

• kedvezményes és maximalizált kamatozás
• tartozás-átvállalás (lakáshitel elengedés, avagy gyermekvállalási támogatás)
• illetékmentesség (feltételekhez kötötten)

A fentieken felül még további előnyök is kapcsolódnak hozzá:

• minden eddigi támogatott hitelprogramnál nagyobb hitelösszeg, akár 50 millió Ft
• a 3%-ban maximalizált kamat miatt védelem az esetleges kamatemelkedéstől (nulla kamatkockázat, ha sikerül minden feltételt teljesíteni)
• nem csak új lakásvásárlásra vagy építésre, hanem használt lakás vásárlásra vagy meglévő bővítésére is ugyanazok az összegek érhetőek el
• türelmi idő az első évben, amikor nem kell tőkét fizetni, csak kamatot
• kedvezményes egyszeri díjak
• a jogszabályban megengedett 2%-os előtörlesztési díjjal szemben maximum 1% előtörlesztési díj
• területi megkötés nélkül, az ország bármelyik településén igénybe vehető
• akár Falusi CSOK-kal is kombinálható (korlátokkal)
• legfeljebb 25 éves futamidő
• korábbi CSOK-ot igénylők számára is elérhető

Hitel felkészítő tanfolyamunk egyik részében részletesen kitérünk a hitelekkel kapcsolatos kockázatokra és kezelési lehetőségeikre, ezért e helyütt kifejezetten csupán a CSOK Plusznál jelentkező, specifikus elemekről lesz szó, de ettől még érdemes feltérképezni és kezelni minden más, általános, hitellel kapcsolatos kockázatot is.

A CSOK Pluszhoz számos állami feltétel tartozik, melyek nem teljesítése súlyos következményeket vonhat maga után. Melyek ezek?

• a hitel igénylésekor vizsgált feltételek
  • nem lehet közeli hozzátartozótól vagy az ő tulajdonában álló gazdálkodó szervezettől vett ingatlan megvásárlására fordítani
  • nem építheti közeli hozzátartozó tulajdonában álló gazdálkodó szervezet az építendő vagy bővítendő ingatlant
  • lakásvásárlás esetén legfeljebb az annak megvásárlására vonatkozó adásvételi megkötésétől számított 180 napon belül be kell nyújtani az igénylést, utána elvész a lehetőség
  • nem lehet olyan lakás megvásárlására igénybe venni, amit 5 éven belül idegenített el az igénylő (különben mindenki gyorsan elpasszolná a lakását és visszavenné ezzel a támogatott hitellel)
  • ugyanazon gyermekre nem lehet többször kamattámogatott hitelt igénybe venni. Ha mégis volt korábban ilyen, akkor nyilatkozni kell a korábbi támogatott hitel után kapott kamattámogatás önkéntes visszafizetéséről
  • mindkét igénylőnek büntetlen előéletűnek kell lennie, kivéve, ha már mentesültek a hátrányos jogkövetkezményei alól
  • mindenki csak egyszer igényelheti, bár talán arra mindenki emlékezni fog, ha egyszer már megtette…
  • legalább az egyik igénylőnek megfelelő TB jogviszonyt kell tudnia igazolni a megelőző 2 évről
  • korábban nem kötelezték egyik igénylőt sem hasonló támogatás vagy támogatott lakáshitel visszafizetésére
  • lakásvásárlásnál a vételár legfeljebb 10%-a fizethető készpénzben, minden másnak átutalással kell történnie (elkerülendő a színlelt ügyleteket, amelyekben nincs, vagy az adásvételiben szereplőnél sokkal kevesebb az önerő)
  • építés vagy bővítés esetén a költségvetés 70%-áról számlát kell bemutatni, ami rögtön megnehezedik, ha kereket old a kivitelező…

Hogy mi ezekben a kockázat? „Csak” annyi, hogy ha véletlenül rosszul emlékezett az igényléskor vagy eleve nem is tudott az adott feltételről, akkor meg sem kapja a CSOK Pluszt, miközben már fizetett egy foglalót vagy elkezdett egy építkezést…

• a hitel fennállása alatt teljesítendő feltételek
  • ez egy hitel, nem egyösszegű vissza nem térítendő támogatás: rengeteg helyen úgy tálalják, mintha valami soha nem látott összegű támogatásról lenne szó, pedig ez nem az, hanem egy hitel, amit bizony vissza kell fizetni. Igaz, hogy kedvezőbb kamattal, mint támogatás nélkül, de ettől még kamattal növelten kell részletekben visszafizetni.
  • gyermekvállalás nem teljesülése: ha még nincs a házaspárnak gyermeke, akkor ez a kockázat nem elhanyagolható (pénzügyi értelemben semmiképpen sem), tekintve, hogy becslések szerint mindkét nem esetében kb. 15%-ra tehető a meddők aránya, ami csökkenthető ugyan különböző kezelésekkel, de meg nem szüntethető teljesen. A mennyit kell visszafizetni CSOK Plusz esetén fejezetben konkrét modellszámításokkal mutatjuk be, hogy pl. a legnagyobb kockázatnak kitett, még gyermektelen párok 3 gyermek vállalása esetén akár több mint 30 millió Ft büntetést is fizethetnek! Az illetékkedvezményen felül.
  • kamatkockázat: ebből van bőven a CSOK Plusznál, szemben mondjuk egy teljes futamidőre fixált piaci konstrukcióval. Nem tudni előre ugyanis, hogy mennyi lesz a kamattámogatás számolásánál irányadó ÁKK (Államadósság Kezelő Központ) referenciahozam a futamidő alatt (ki tudná ezt megmondani akár 25 évre előre?), sem azt, hogy a büntetőkamat alapjául szolgáló MNB alapkamat milyen pályát ír le a jövőben. Pedig pénzügyi értelemben nagyon nem mindegy, főleg a nagyobb összegű eseteknél, hogy 0,6% (ez volt eddig a minimum)+5%-pont, azaz 5,6%, amivel a büntetőkamatot számolni kell vagy éppen 13% (2022. szeptember)+5%-pont, azaz 18%-al.
  • Hogy miért van ezeknek jelentősége? Az ÁKK referencia hozam határozza meg a kamatfordulókban (1+1 év, onnantól pedig 5 évente) a következő kamatperiódus  kamatát, tehát egy hosszabb, 20-25 éves futamidő alatt biztosan lesz pár fordulónk, ha végigmegy a hitel. Az MNB alapkamat alapján számolt büntetőkamat pedig minden naptári félév első napján vált, s így minden egyes eltelt félévre utólag más-más büntetőkamat vonatkozhat. Tehát sem azt nem lehet előre tudni, pontosan mennyi kamattámogatást fogunk kapni, sem azt, hogy erre még mennyi büntetőkamat rakódik! Ennek kockázatát sem a bankok, sem az MNB, sem a jogalkotó nem fogja tőlünk átvállalni, hanem bizony nekünk kell ezzel számolnunk a felvételkor.S ha mindez nem lenne elég a kamatkockázatból, akkor ne feledkezzünk meg arról sem, hogy a korábban kapott kamattámogatás és egyéb támogatás (illeték, gyermekvállalási támogatás) visszafizetésével még nem ért véget a vesszőfutásunk, merthogy a hátralévő időre átárazódik a hitel oly módon, hogy kikerül mögüle az állami támogatás, s a nélküle érvényes kamatot kell fizetni majd. Ez pedig az indulás óta magasabb (7,5%-7,9% közötti), mint egy piaci hitelé! Ezért is adják oly szívesen a bankok annak, aki vállalkozik rá, hiszen többet keresnek rajta, mint egy piaci konstrukción. Ha ezek a %-ok nem is mondanak sokat, akkor praktikusan mindez azt jelenti, hogy pl. a legnagyobb összegű, 50 milliós CSOK Plusz hitel törlesztője 240.000 Ft körüli szintről a mostani kamatok alapján számolva 320.000 körülre ugrana a hátralévő 15 év első 5 évére, dacára az addigra már 34-35 millió körüli szintre csökkent tőketartozásnak (ismét a 3 vállalt gyerekes példát alapul véve).
    • gazdaságpolitikai kockázat: CSOK Plusz igénylőként muszáj számolnia a gazdaságpolitika jelentette kockázatokkal is, hiszen itt akár egy 25 éves időszakról beszélünk, ami alatt számtalan változás jöhet és ha egy új kormány nem is nyúl már bele utólag a korábban kihelyezett kölcsönök feltételeibe (ami erős feltételezés, mert számtalan példát láthattunk erre, alapvetően a bankok kárára, az elmúlt években), de ha a szabályrendszer ugyanaz marad is, egy rosszabb gazdasági periódus végig magasabb kamatokat eredményezhet, mint amik a kiinduláskor voltak, s ennek nem csak akkor lehet jelentősége, ha vissza kell fizetni a kapott kamattámogatást, hanem akkor is, ha teljesült a gyermekvállalás, mert minél nagyobb az állam által fizetett kamattámogatás, annál nagyobb terhet jelenthet az a költségvetésnek, s így annál nagyobb lehet a késztetés arra, hogy mégiscsak hozzányúljanak a feltételekhez
    • likviditási kockázat: végül ne feledkezzünk meg arról az időzített bombáról sem, amit az jelent, hogy mindent egy összegben kell visszafizetni 120 napon belül. Reális-e az széles körben, hogy egy 15-30-50 milliós hitel és a gyermeknevelési költségei mellett 10 év alatt sikerül összegyűjteni több tíz millió Ft-ot erre a célra is, többnyire egy keresetből? Mi marad akkor, az ingatlan eladása? Vagy másik hitel felvétele erre a célra? Ahhoz megfelelő kereset, fedezet is kell abban a pillanatban, ami vagy meglesz éppen, vagy nem. Ezek mind a CSOK Plusz igénylő kockázatai.

    S mi áll mindezekkel szemben a mérleg másik serpenyőjében? Egyedül az, hogy talán emelkednek tovább (?) annyit még az ingatlanárak, hogy annak révén, egy esetleges eladás segítségével mindezt ki lehet majd fizetni. No meg, hogy az infláció kellően magas lesz a felvétel utáni 10 évben és vele a jövedelmek legalább azzal azonos mértékben emelkednek, ami miatt amik most nagyon nagy számoknak tűnnek, azok az idő előrehaladtával egyre kisebb terhet jelentsenek.

    Ijesztőek a fentiek? Talán igen, főleg amiatt, mert a CSOK Pluszt népszerűsítő kampányok ezekről nem, vagy nem eléggé részletesen tesznek említést, így aki nem gondolja át ezeket, nem is tudja, mire adja a fejét. No de hogy is lehetne ezeket átgondolni, amikor sem a banki honlapokon, sem az MNB oldalán nem térnek ki ezekre ilyen részletességgel, csupán a visszafizetési kötelezettséggel járó eseteket említik, de arról csak egy-két mondat szerepel a rendeletből, hogy ha ez beáll, akkor mit és hogyan kell számolni, az nem, hogy az mit is jelent ténylegesen a gyakorlatban. Ettől még, mivel egy hitelről van szó, ezekkel jó, ha tisztában van és felkészül belőlük jó előre, vagy ha összességében emiatt úgy érzi, inkább nem vállalja fel mindezt, s piaci finanszírozással oldja meg a célját, az is teljesen érthető.

Ez látszólag egy egyszerű kérdésnek tűnik, ugyanis a rendelet szerint lakás (vagy ház)

1. építéséhez
2. vásárlásához
3. vásárlással egybekötött bővítéséhez vagy
4. meglévő lakás bővítéséhez

Megtörtént esetünk: egyik ügyfelünk egy egykori nyaralót bontott le és használta fel az alapját az új háza megépítéséhez, de akkor még a CSOK rendeletben ez a kivétel nem szerepelt, ezért észrevette az értékbecslő, hogy nem csak az alap maradt, hanem a régi épület alatti kis pince és az oda vezető lépcső is, így nem fogadták el a CSOK-hoz annál a banknál. El kellett ezeket tüntetniük ahhoz, hogy egy másik bank már megfelelőnek találja.

• Építési telekre lehet-e CSOK Pluszt felvenni?

A rendelet lakás vagy egylakásos lakóépület, köznapi nevén családi ház megvásárlásához vagy megépítéséhez teszi elérhetővé a CSOK Pluszt, tehát nem.

• Felújításra lehet-e CSOK Pluszt felvenni?

Mivel a felújítás az egy különálló cél a lakáscélú hiteleken belül, s a rendelet nem említi, ezért sem banki, sem köznapi értelemben vett felújításra nem lehet igénybe venni a CSOK Pluszt, szemben a Falusi CSOK-kal, amit banki értelemben vett korszerűsítéshez viszont lehet igényelni (csak preferált kistelepülésen természetesen). 

• Korszerűsítésre adnak-e CSOK Pluszt?

Ugyanúgy nem, mint ahogy felújításra sem.

• Lecserélhetem-e CSOK Plusszal a korábbi hitelem?

Mivel a rendelet nem nevesíti hitelcélként a hitelkiváltást, ezért arra a célra nem lehet igénybe venni a CSOK Pluszt. Igény persze lenne rá, de nem célja az államnak ahhoz állami kamattámogatást adni, hogy korábbi, szinte kivétel nélkül drágább hiteleket cseréljenek le vele a gyermekvállalás előtt álló fiatal házasok.

Olyan házaspárok, ahol a feleség az igénylés pillanatában még nem töltötte be a 41. életévét. S itt rögtön jön is két kivétel (a rendelet záró rendelkezései között):

2025 végéig igényelhetik olyan házaspárok is, melyeknél a feleség az igénylés pillanatában betöltötte már a 41. életévét, de igazolni tudják egy 12 hetes magzat meglétét (esetleg van örökbefogadást engedélyező gyámhatósági határozatuk) vagy

2024 első negyedévében benyújtott kölcsönkérelmek esetén az e negyedévben született (vagy örökbefogadott) gyermek után igénylik meg a CSOK Pluszt.

Mindez azt jelenti, hogy egyedülállók, elváltak, özvegyek, élettársak nem tudnak CSOK Pluszt igényelni, merthogy a családi állapotuk nem teszi ezt lehetővé. Ez jelentős szűkítés az eddigi CSOK rendelethez képest, mert gyereket vállalni ugyan a szerint is csak házasok tudtak, de akinek már volt meglévő, az ugyanúgy beszámított, a CSOK Plusznál azonban csak az újonnan született gyermek vehető figyelembe (kivéve 2024. első negyedévét, l. előbb). A CSOK Plusznál a meglévő gyerekek száma csak akkor érdekes, ha melléjük vállalnak a szüleik még legalább egy újat is, házasok és beleférnek a fenti életkori korlátokba is.

Állampolgárság tekintetében a CSOK Plusz megengedő, nem csak magyar állampolgárok vehetik tehát igénybe, hanem mások is:

• az ún. szabad mozgás jogával rendelkezők (ők az EGT állampolgárok, az EU és még néhány más állam állampolgárai)
• nem EGT állampolgárok, de itt élő bevándorolt vagy letelepedett státusszal rendelkezők
• hontalanok

Akik ezeknek az alapfeltételeknek megfelelnek, azoknak már „csak” az összes többi apró-cseprő állami előírásnak és banki feltételnek kell megfelelniük ahhoz, hogy ténylegesen is megkaphassák a CSOK Pluszt:

• büntetlen előéletűek
• nincs 5.000 Ft-ot meghaladó összegű köztartozásuk
• meghatározott TB jogviszonnyal rendelkeznek
• hozzájárulnak az előírt adatkezeléshez
• nem kötelezte egyiküket sem a kincstár a megelőző 3 évben valamely korábbi állami lakástámogatás visszafizetésére
• nem rokontól (értsd: közeli hozzátartozótól) akarnak lakást venni, sem az ő cégével építtetni
• legalább egy éve passzív KHR státuszúak
• a vételár 10%-át fizetik meg készpénzben, a többit átutalással, építkezésnél vagy bővítésnél pedig vállalják a bank által elfogadott költségvetés 70%-ának megfelelő összegű számla bemutatását
• vállalják, hogy 10 évig életvitelszerűen a támogatással érintett ingatlanban laknak majd, kivéve a rendelet által felsorolt eseteket

A CSOK Plusz rendelet a TB törvényre (a társadalombiztosítás ellátásaira jogosultakról, valamint ezen ellátások fedezetéről szóló 2019. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Tbj.) hivatkozva sorolja fel, milyen típusú TB jogviszony szükséges a CSOK Pluszhoz: alapvetően minden, munkavégzéshez, saját vállalkozáshoz kötődő TB jogviszony megfelel a középfokú vagy felsőfokú tanulmányokat folytatókkal együtt, azaz:

6. a Tbj. 6.§ (1) bekezdés a), b) vagy d)-k) pontja szerinti biztosítottak
7. a Tbj. 4. § 11. pontja szerinti kiegészítő tevékenységet folytató személy (lényegében nyugdíjas dolgozó)
8. végül, akit a CSOK Plusz rendelet 13. § (1) bekezdés a) pontja szerint magyar állampolgárnak kell tekinteni és nemzetközi szervezet alkalmazásban vagy egy megfelelő másik állam társadalombiztosítási rendszerében volt az elmúlt 2 évben biztosított

Mivel ezek nagyon szerte ágazóak, ezért érdemes inkább a kivételek felől megfogni a kérdést:

• közfoglalkoztatottak
• munkanélküliek (álláskeresési támogatásban részesülő személy)
• aki maga után fizeti a járulékot

Az igényléskor az elfogadott TB jogviszonyokból származó biztosítottsági időnek el kell érnie a 2 évet. Ezen belül max. 30 napos megszakítás fordulhat elő, aminek időtartama nem számít bele a 2 évbe, tehát a megszakítás időtartamával hosszabb minimális biztosítottsági időre van szükség. Ennek az a magyarázata, hogy egy munkahelyváltás pár hét kieséssel ne jelentse a figyelembe vehető időtartam újra indulását.

Az igénylést megelőző 180 napra külön előírás, hogy annak már hazai munkaviszonyból vagy vállalkozásból kell származnia, vagyis az nem működik, hogy valaki évekig kint dolgozott, hazatér és egyből felveheti a CSOK Pluszt. Előtte egy fél évig a rendeletnek megfelelő fajtájú itthoni TB jogviszonyt kell tudnia igazolni.

Mivel házaspárok igényelhetik csak, ezért elég egyiküknek igazolnia a CSOK Plusz által elvárt fajtájú és időtartamú TB jogviszonyt.

A CSOK Plusz megtartotta a CSOK szabályozás azon pontját, ami szerint csak lakóingatlant lehet belőle finanszírozni. Mi minősül lakóingatlannak? Alapvetően a lakások (tulajdoni lapon társasházi lakás), valamint a családi házak (a rendelet megfogalmazásában egylakásos lakóépület, tulajdoni lapon kivett lakóház, udvar besorolás), ideértve az ikerházakat is. Nem minősül lakóingatlannak azonban

• a nyaraló, hétvégi ház
• apartman
• gazdasági épület
• iroda stb.

Kérdés az ún. vegyes funkciójú ingatlanok kezelése. Azok számítanak ilyennek, amelyekben keveredik a lakó jelleg a nem lakóval. Pl. alul műhely, bolt van, felül meg lakás

A CSOK Plusz által előírt legfontosabb műszaki jellemző a lakhatóság (komfortosság). A rendelet úgy fogalmaz, hogy az ingatlannak a lakhatási igények kielégítésére alkalmasnak kell lennie, amit köteles a bank helyszíni szemle keretében ellenőrizni. Komfortosnak akkor minősül az ingatlan, ha rendelkezik legalább egy 12 nm-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel, fürdőhelyiséggel és WC-vel, valamint közművesítettséggel, melegvíz-ellátással és egyedi fűtési móddal. Az egyedi fűtés nem központi fűtést jelent, tehát bármilyen más, helyiségenkénti állandó fűtést.

Egy esetben egy 1960-ban épült családi háznál a fürdő, a konyha és a WC nem a házban, hanem azon kívül, külön épületben volt, nem is akadt rá bank, amelyik elfogadta volna fedezetnek. Pedig a hirdetés alapján egy szokványos Kádár kockának nézett ki, de így nem volt megfelelő.

Szintén többször előfordult már olyan eset, amikor a szemle pillanatában épp nem működött a fűtés. Volt, ahol azért, mert nem lakták a VIII. kerületi lakást és ezért kiköttették a gázt, máshol épp kidobták a gázkonvektorokat, mert más fűtési módra akartak átállni.

Ez egy viszonylag egyszerű pont, Magyarország területén kell lennie. Néha persze kapunk olyan kérdést, hogy külföldön szeretnék venni ezt vagy azt, lehet-e itthoni hitelből, de sajnos nem, s ez igaz a CSOK Pluszra is. Nincs különbség a tekintetben sem, hogy ún. preferált kistelepülésen fekszik-e az ingatlan vagy nem, tehát amíg a Falusi CSOK-ot csak kistelepülésen lehet már csak felvenni, addig az ún. városi CSOK-os településeken (értsd: mindenhol máshol) csak a CSOK Plusz jöhet szóba.

Első közös lakásszerzőknél a vételár (lakásvásárlásnál) ill. a bekerülési költség (építkezésnél) nem haladhatja meg a 80 millió Ft-ot, egyébként pedig a 150 millió Ft-ot. Ez a lényeg, s akkor a részletek:

• 80 ill. 150 millió lehet-e vételár?

Lehet, csak több nem, ezért nem kell 79.999.999-et vagy 149.999.999-et írni az adásvételibe ill. a költségvetésre.

• Építkezésnél beleszámít-e ebbe a telekár?

Nem, csak az épületre vonatkozó költségvetés.

• Mi van akkor, ha eltér a vételár ill. a bekerülési költség a banki értékbecslésben, melyik az irányadó?

A jogszabály erre vonatkozóan csak annyit határoz meg, hogy 20%-nál nagyobb eltérés nem lehet a kettő között, abból a megfontolásból, hogy ne támogatott hitelből akarjon senki se túlárazott ingatlant venni vagy építeni (ha pl. 125 millióért vesz egy bank által 100 millióra becsült ingatlant).

Ha határon vagyunk a vételárral vagy a bekerülési költséggel, akkor célszerű lehet előzetes értékbecslést kérni, tehát még az adásvételi vagy az építkezés megkezdése előtt értékeltetni az ingatlant, elkerülendő azt az esetet, amikor menet közben derül az ki, hogy csak piaci hitelből lehet megoldani a finanszírozást.

• Mi van akkor, ha egy adásvételben nem csak egy lakás, hanem tároló, beálló, garázs is tartozik hozzá?

Ez esetben a válasz attól függ, hogy külön helyrajzi számon vannak-e ezek nyilvántartva a lakástól vagy sem. Általában külön egyébként, de régebbi vagy kisebb társasházaknál (pl. ikerházak) egyben. Ez esetben mindennek együtt kell értékhatár alatt maradnia, míg külön helyrajzi szám esetén csak a lakásnak, s ilyenkor a többit nem finanszírozza a bank, azokat önerőből kell tudni megvenni.

• Nem első közös lakásszerzőknél a meglévő vagy korábbi közös lakásban birtokolt tulajdoni hányad értékénél magasabb értékű kell, hogy legyen a CSOK Plusszal vett vagy épített ingatlan.

Tehát hiába örökölt valaki egy 200 milliós szülői házból egy negyedet és rendelkezik még a házastársa ugyanott 1%-os tulajdoni hányaddal, ezek együttes értéke 52 millió Ft, tehát, ha 80-150 millió közötti ingatlant szeretnének venni vagy építeni, akkor az ennél több lesz, így megfelel a CSOK Plusznak.

Fordítva viszont nem működik! Hiába szerezne harmadik személy (szülői, testvér stb.) ¼-et a 200 milliós családi házból, ott beleütköznénk abba, hogy a CSOK Plusszal vett vagy épített ingatlanban csak a támogatott személyek lehetnek tulajdonosok.

• Az alsó értékhatárra is figyelni kell

Bár az ingatlanpiaci szempontból frekventált területeken nem nagyon szokott olyan előfordulni, hogy egy ingatlan értéke ne érné el a bankok által meghúzott minimum értéket, kisebb településeken és rosszabb állapotú ingatlanoknál előfordulhat ettől még olyan eset is, amikor olyan csekély az értéke az ingatlannak, hogy az alatta marad a bankok által meghúzott minimum 3-10 milliós értékhatárnak.

Azok az igénylők számítanak első közös lakásszerzőknek, akik korábban ugyanabban a lakóingatlanban még nem rendelkeztek mindketten tulajdonjoggal. Ebből a látszólag egyértelmű megfogalmazásból egy csomó minden következik azonban:

• nincs meghatározva, mekkora tulajdoni hányaddal kellett korábban rendelkezniük ahhoz, hogy ne minősüljenek első közös lakásszerzőnek. Vagyis jó az is, ha csak 1%-1%-uk van ugyanabban az ingatlanban és más is tulajdonos benne.
• nincs az sem meghatározva, mióta kellett tulajdoni hányaddal rendelkezniük ugyanott, vagyis, ha az igénylés pillanatában már legalább egy napja a nevükön volt valahol valamekkora tulajdoni hányad, akkor az elég.
• az sem számít, milyen jogcímen került a nevükre a tulajdoni hányad, tehát mindegy, hogy azt örökölték, vették, ajándékozás útján vagy más módon került a nevükre, a lényeg, hogy amikor a CSOK Plusz igénylésüket benyújtják, már a nevükön legyen.
• végül hiába van az egyikük nevén lakóingatlan vagy akár mindketten hiába rendelkeznek lakóingatlan tulajdoni hányaddal, az nem közös, tehát, ha meg akarnak felelni ennek a kitételnek, mert 80 millió feletti ingatlan megszerzése a cél, akkor előbb valahogy meg kell oldani azt, hogy ugyanabban az ingatlanban legyenek mindketten tulajdonosok.

Úgy tűnik, itt nem sikerült ezt a rendelkezést jól átgondolnia a jogalkotónak, mert Budapesten és környékén számos olyan esettel találkoztunk, ahol a 80 milliós értékhatárt már simán meghaladta a kiszemelt ingatlan értéke, de nem volt még előtte közös tulajdoni hányada a házaspárnak, ezért első lépésben ezt kellett megteremteni. Ez tipikusan ajándékozással oldható meg, munkát adva ügyvédnek, földhivatalnak egyaránt, de a mi tapasztalataink szerint ez így működött több banknál is már.

Túl az eddigieken, a CSOK Pluszból megvenni kívánt ingatlannak még egyéb feltételeknek is meg kell felelnie, amiről nyilatkozni kell az igényléskor.

• Az eladó nem lehet közeli hozzátartozó

Ahogy a korábbi támogatott konstrukcióknál, itt sem lehet közeli hozzátartozótól vásárolni. 

Ez a pont hivatott elejét venni azon eseteknek, amikor az olcsó pénz bűvöletében élve valaki csinálna egy színlelt adásvételit valamelyik rokonával azzal a céllal, hogy fel tudja venni a CSOK Pluszt. Ez 20 éve már nem lehetséges, mert volt rá példa még az első támogatott hitelek idején, amikor házaspárok így jutottak olcsó forráshoz.

De ez egyúttal azt is jelenti, hogy egy sor családon belüli ingatlan ügyletet sem lehet ebből megoldani. Pl. örökösök egyike szeretné kivásárolni a többieket. Viszont lehet erre is megoldás, csak tudni kell a közeli hozzátartozó és a hozzátartozó fogalmai közötti különbséget.

• Ha cég az eladó, az nem lehet a közeli hozzátartozóé

Ugyanez a helyzet akkor is, ha valakinek a közeli hozzátartozója értékesítési célra épít ingatlanokat a cégén keresztül, mert ezt sem lehet CSOK Plusszal finanszíroztatni.

• 5 éven belüli elidegenített ingatlan visszavásárlása

Szintén kizárt olyan ingatlan megvásárlására CSOK Pluszt kapni, amit 5 éven belül idegenített el (adott el, ajándékozott el stb.) a CSOK Plusz igénylője.

A hasznos alapterületnek a gyerekszám és az ingatlan típusának a függvényében minimum az alábbi méreteket kell elérnie:

Fontos, hogy a CSOK Plusz rendelet szerint számolt hasznos alapterületnek kell ennyinek lennie, ami így néz ki a jogszabályban:

7. hasznos alapterület: a lakáson belül közvetlenül megközelíthető, következő helyiségek – a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (a továbbiakban: Méptv.) 16. § 56. pontja szerint számított – hasznos alapterületének összege: * 
8. a) előszoba, közlekedő,
9. b) nappali,
10. c) hálószoba,
11. d) étkező,
12. e) konyha, étkezőkonyha,
13. f) fürdőszoba,
14. g) WC,
15. h) kamra, tároló,
16. i) gardrób,
17. j) mosókonyha,
18. k) kazánhelyiség és
19. l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;
    
    Tehát a terasz, tetőtéri lakások 1,90 m alatti területei, amiket az ingatlanosok (tisztelet a kivételnek) előszeretettel tüntetnek fel a hirdetésekben az alapterület részeként, mind figyelmen kívül hagyandók.

Gyakori kérdés, hogy a fentieken túl mi van az ikerházakkal, sorházakkal? Ha társasházként működnek, akkor egyértelmű a helyzet, mert az első oszlop, a lakásra vonatkozó szabályok irányadóak rájuk. De, ha osztatlan közös tulajdonban vannak, akkor bankonként eltérő, mi kell ahhoz, hogy lakásnak és mi ahhoz, hogy háznak tekintsék őket (pl. van-e közös tetőszerkezet), ezért azokat esetenként kell megvizsgálni.

• a bekerülési költség számít

A legfontosabb eltérés a vásárláshoz képest, hogy építésnél csak az építmény építési költségének kell beleférnie az értékhatárokba, nem beleértve a telekértéket. Így pl. egy 50 milliós telekre építendő 150 milliós költségvetésű ház is még megfelelhet, míg vásárlásnál a 150 millióba bele kell férnie a telekhányad értékének is.

• a költségvetés 70%-áról számla kell

Mivel támogatott konstrukcióról van szó, itt is számlabemutatási kötelezettség van a bank által elfogadott költségvetés 70%-áig.

• saját vagy közeli hozzátartozó cége nem építheti

Végül itt is figyelni kell arra, hogy saját vagy közeli hozzátartozó cége nem lehet kivitelező.

A CSOK Plusz esetén is az általános szabályok érvényesülnek. Tehát alapesetben a bank által becsült piaci érték 80%-áig lehet kérni hitelt, vagyis 20% önerő szükséges, kivéve, ha teljesülnek a 10%-os önerőre vonatkozó feltételek vagy van bevonható plusz ingatlan fedezet.

A CSOK Plusznál ugyanazok a jövedelem vizsgálati szabályok, mint a többi jelzáloghitelnél, tehát

• háztartási szinten kell vizsgálni a jövedelmeket,
• melyek közül csak a leadózott, igazolt jövedelmek vehetőek figyelembe
• s ezek is csak a jogszabály által meghatározott mértékig terhelhetik a háztartás költségvetését (600.000 nettó háztartási szintű jövedelem alatt 50%-ig, a felett akár 60%-ig is)

Ezen felül ügyelni kell arra is, hogy minden bank maga határozza meg az elfogadható jövedelmek körét, tehát olyat kell választani, amelyiknél az, ami a háztartás rendelkezésére áll, egyúttal elfogadott is. Hogy honnan lehet ezt megtudni? Tőlünk vagy a banktól, de sokszor csak a behatóbb vizsgálat során derül ki, hogy ja, ezt vagy azt mégsem fogadja el a bank. Pl. osztalékot csak akkor, ha legalább 51%-ban tulajdonolt cégből származik, GYED-et, ha még legalább 6 hónap van belőle hátra az igénylés pillanatában stb. Többek között ezekkel szoktunk órákat eltölteni egy-egy ügy előkészítése során, annyira bonyolult tud lenni egy-egy háztartás jövedelmi oldala

Természetesen nem elegendő a CSOK Plusz állam által előírt igénylési feltételeit teljesíteni és megfelelő ingatlant bemutatni fedezetnek, hanem hitelképesnek is kell találtatni a kért összegű hitel erejéig legalább. Itt is igazak tehát az általános, az ún. JTM-limitek (jövedelem/törlesztő részlet mutatók, azaz, hogy a jövedelmek maximálisan milyen arányban terhelhetőek törlesztőkkel), de mindemellett az adott bank szabályainak is meg kell felelni, ami lehet a jogszabályi elvárásoknál szigorúbb is. Bár 5 éves a kamatperiódusa a CSOK Plusznak, de mégis a 10 év vagy hosszabb időre rögzített kamatozású hitelek szerint kell vele számolni a fenti mutatónál, azaz

• nettó 600.000 Ft alatti háztartási szintű jövedelemnél az legfeljebb 50%-ig
• nettó 600.000 Ft feletti háztartási szintű jövedelemnél pedig legfeljebb 60%-ig terhelhetőek törlesztőkkel

Ez így nagyon egyszerűnek tűnhet elsőre, de az alábbiak miatt mégsem teljesen az:

1. az elő van írva a bankoknak, hogy kötelező jövedelem alapú bírálatot csinálniuk
2. az is, hogy ennek során csak igazolt jövedelmeket vehetnek figyelembe a fenti mértékig terhelve őket
3. de hogy milyen jövedelmeket fogadnak el és azokat milyen mértéig veszik figyelembe, az teljesen egészében rajtuk múlik. S pontosan itt van a kutya elásva, mert nagyon sok háztartásnál nem mindegy, hogy számolnak-e még a GYED-el, bérleti díjjal, osztalékkal mint ún. másodlagos jövedelmekkel vagy sem, mert ha nem, akkor nem megy az ügylet, ha igen, akkor megy. Ezért ezt mindig esetről esetre nagyon tüzetesen végig kell néznünk nekünk is, mert szinte minden háztartás más, ebben vagy abban különbözik a többitől (pl. meddig jár még a GYED, mióta áll fenn a bérleti szerződés, hány %-os tulajdoni hányad kell az osztalék elfogadásához és hány évre visszamenőleg kell tudni osztalékot igazolni stb.).
4. végül pedig ami CSOK Plusz specifikus, az a jogszabály által előírt kötelező első évi türelmi idő, ami alatt akkor is csak kamatot lehet fizetni, ha menne a tőke is. Nyilván nem mindegy a hitelbírálatnál pl. egy 50 milliós hitelnél, hogy csak a türelmi idő alatt fizetendő 125.000 Ft kamattal számol-e a bank vagy a türelmi idő letelte utáni 240.000-es teljes törlesztővel. Előbbihez elvben elég lenne 250.000 nettó is háztartási szinten, utóbbihoz már 480.000 kellene minimum, ha semmilyen más hitel nincs. Nem ugyanaz. Pont ezért fontos tudni, hogy olyan futamidőt érdemes választani, aminél a normál törlesztő is át tud menni a jövedelem-vizsgálaton és ahhoz mérten kell meglennie a bankok által számolt, minimálisan szükséges nettó háztartási szintű jövedelemnek.

Sok esetben nem elegendő még a CSOK Plusz sem az adott célra, ilyenkor jöhet jól a kiegészítése akár babaváró, akár egyéb piaci lakáshitellel. Két bank ráadásul külön is jutalmazza azt kamatkedvezménnyel, ha kétféle hitelt is kér valaki és a piaci hitel nem nagyobb összegű a CSOK Plusz keretében kértnél, ezért érdemes először ezt a két bankot megnézni, mert bőven a többi piaci konstrukció kamata alatt adják ilyenkor a piaci hitelüket, abból a megfontolásból kiindulva, hogy a CSOK Pluszon megkeresett többlet kamatbevétel (jelenleg 7,66%-os kamattal számolják azt el, miközben ügyfélként elég 3%-at fizetni) terhére adnak engedményt a piaci konstrukcióiknál.

Egyedül a régi Otthonteremtő hitelt nem lehet a CSOK Plusszal kombinálni, még preferált kistelepülésen sem.

Az igényelhető CSOK Plusz összegét a vállalt és a meglévő gyerekek együttes száma határozza meg, amellett, hogy bizonyos korú házaspárnak kell lenni hozzá. Minimum egy gyereket kell vállalni, a nélkül nincs CSOK Plusz.

• egy vállalt gyerek esetén a maximális összeg: 15 millió Ft
• egy vállalt és egy meglévő gyermeknél a maximális összeg: 30 millió Ft
• egy vállalt és két meglévő gyermeknél a maximális összeg: 50 millió Ft

Ugyanezek a maximális összegek érhetőek el akkor is, ha két vagy három vállalt gyerek után igényli meg a CSOK Pluszt. 

A CSOK Plusz hitelnek is vannak egyszeri, folyamatos és eseti költségei, mint minden hitelnek.

Az egyszeri díjai:

*Akkor lesz jelentősége, ha valamilyen oknál fogva (pl. pár éven belüli végtörlesztés) vissza kell fizetni az elején elengedett egyszeri díjakat. Amúgy piaci konstrukcióknál 1-1,5% szokott lenni ez a díj, ami pl. a legnagyobb összegű, 50 milliós CSOK Plusznál 500.000-750.000 Ft közötti díjat jelentene, tehát lényeges a különbség

**Amennyiben a közjegyzőnek ki kell szállnia a közjegyzőnek a helyszínre (bankfiókba), akkor 50%-al magasabb díjat is felszámíthat, ezért érdemes inkább felkeresni.

Havi díjai:

• kamat: ez a legfontosabb az összes költségelem közül, mértéke fix 3% az állami kamattámogatás folytán, amíg a kamattámogatás feltételei fennállnak, egyébként meg:

„A CSOK Plusz ügyleti kamatának éves mértéke nem haladhatja meg az egyéves, vagy egy évnél hosszabb időszakra állandó kamatozású kölcsön esetén az Államadósság Kezelő Központ ÁKK Zrt. által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékét.”

Ez a kacifántos megfogalmazás azt hivatott szolgálni, hogy a ténylegesen alkalmazott kamat mértéke szabályozva legyen, ne a bankok kénye-kedve szerinti összeget számolhassák el az állam felé. Emiatt az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) által publikált fenti mutatót kell alapul venni, ami alapján jelenleg 7,66%-ra jön ki ez a kamatláb. Vagyis az állam több mint 1,5-szer annyit, egészen pontosan 4,66%-ot fizet a bankoknak a CSOK Plusz hitelek után, míg az igénylők 3%-at. De ez az érték 5 évente változhat, mert 5 éves kamatperiódusúnak minősülnek a CSOK Plusz hitelek

• kezelési költség: nincs CSOK Plusznál
• rendelkezésre tartási díj: ez egyes bankoknál van, főleg új lakás vásárlásnál vagy építési hitelnél, amikor már le van bírálva, sőt, le is van szerződve a hitel, de még nincs kifolyósítva, mert pl. várni kell a használatbavételi engedélyre. Ilyenkor a leszerződött, de még ki nem folyósított hitelösszeg után évi 1-2%-nak megfelelő rendelkezésre tartási díjat számíthatnak fel a bankok. Évi 2% a legmagasabb, 50 milliós hitelösszegnél évi 1 millió Ft-ot jelent, azaz havi 83.333 Ft-ot arra az időre, amikor szerződés már van, de folyósítás még nincs. Érdemes tehát erre a költségelemre és az igénylés időzítésére is ügyelni tehát, elkerülendő vagy a minimumra szorítandó ezt a költségelemet. Jellegénél fogva ez csak addig merül fel, ameddig ki nem folyósította a bank a teljes hitelösszeget.

Eseti költségek:

A fentieken túl merülhetnek fel olyan költségelemek is, amelyek rajtunk múlnak, pl., hogy mikor törlesztünk elő vagy hogy kérjük-e a futamidő vagy a fedezet módosítását. Ilyen esetekben a bankok külön díjakat számíthatnak fel, hiszen feladatot ad nekik egy-egy ilyen kérés. A CSOK Plusznál kedvezményes az előtörlesztési díj, annak mértéke az előtörlesztett összeg 1%-a az egyéb hiteleknél engedett 2%-al szemben.

Ha kisebb összeget venne fel vagy szeretné gyorsan letudni, akkor jó, ha tudja, hogy a minimum futamidő a CSOK Plusznál 10 év, a maximális pedig 25 év.

Ha kisebb összeget venne fel vagy szeretné gyorsan letudni, akkor jó, ha tudja, hogy a minimum futamidő a CSOK Plusznál 10 év, a maximális pedig 25 év.

Az egyszerűség és a könnyebb átszámolhatóság kedvéért 10 millió Ft-ra vetítve 25 éves futamidőre ezek jönnek ki:

Megjegyzés: 3%-os támogatott kamattal, egy éves türelmi idővel, 25 éves futamidőre

15 milliónál ezek 1,5-szeresével, 30 milliónál a háromszorosával lehet számolni. Ezek a minimum fizetendő törlesztők a lehetséges leghosszabb futamidő mellett, de ha ennél rövidebb futamidőt szeretne választani, amit lehet, akkor értelemszerűen a 13. hónaptól fizetendő törlesztők emelkedni kezdenek, cserébe a rövidebb kötelezettségért. Közgazdaságilag persze nem biztos, hogy megéri kifizetni a 3%-os hitelt, ha meg is van rá a fedezet, mert az a legegyszerűbb és legbiztonságosabb befektetési formában, magyar állampapírban évek óta többet vagy jóval többet tud hozni és akkor az ennél nagyobb hozampotenciállal, igaz, kockázattal járó egyéb befektetésekről nem is beszéltünk. De aki nyugodtabban alszik hitel nélkül, az fizesse vissza bátran és ne zavarja az a tudat, hogy mennyivel többet hozhatott volna a megtakarítása a hitel kamatához képest.

Szinte már teljesen kihalt az a választási lehetőség a hitelpiacon, hogy az első időszakban, jellemzően az első 6-12 hónapban csak kamatot is lehessen fizetni, tőke nélkül, ami sokszor jól jön, ha pl. még egy illetékfizetés is terheli a háztartási büdzsét az ingatlanszerzést követően vagy építkezésnél annak elkészültéig fizetni kell az albérletet is a meglévő lakhatás után, miközben beköltözni még nem lehet.       

Mindezek ellenére a jogalkotó kötelező jelleggel és valószínűleg azzal a jó szándékkal írta elő a türelmi idő alkalmazását a CSOK Plusznál, hogy az már-már eltűnni látszott a piacról. Ez azzal jár, hogy ebben az időszakban még nem kezd el csökkenni a tőketartozás, a kamatot csak arra fizeti, mert már használja a bank pénzét.            

Itt is elég rendhagyó módszert alkalmazott a jogalkotó, ugyanis az első időszakban egy éves kamatperiódust írt elő, aztán második periódusnak újabb egy évet, s onnantól 5 éveseket. Hogy ennek mi értelme lehetett, azt tőle kellene megkérdezni, talán abban bízott, hogy rövid időn belül lejjebb megy a csúcs infláció után a referencia hozam is, mindenesetre ettől függetlenül a ténylegesen fizetendő kamat mindegyikben 3%, s csak akkor jön el ennek jelentősége, ha valami miatt vissza kell fizetni a kapott kamattámogatást és utólag ki kell számolnia a pénzintézetnek ennek pontos összegét. Tehát ebben a tekintetben van kamatkockázat a CSOK Pluszban is, de csak azoknál jelentkezik ténylegesen, akik visszafizetésre kényszerülnek.

Bár egyes lakástámogatásokat (pl. a korábbi lakásfelújítási támogatást) a kormányhivatalokon keresztül a Magyar Államkincstárnál lehet megigényelni, a CSOK Pluszt valamennyi nagyobb kereskedelmi bank forgalmazza. Fontos azonban tudnia, hogy nem mindegyiknél igényelheti meg a jogszabályban meghatározott célokra, mert egyes bankok pl. új lakás vásárlásra még nem vezették be, máshol pedig építési célra nem lehet megigényelni, ezért a hitelcél tisztázását követően lehet elkezdeni megfelelő bankot nézni.

Szemben a korábbi Otthonteremtő vagy CSOK hitellel, a CSOK Pluszt mindenki csak egyszer igényelheti meg. Ennek többek között olyan gyakorlati következménye van, hogy nem lehet azt megcsinálni, mint korábban, amikor önkéntesen vissza lehetett fizetni a CSOK-ot és az Otthonteremtő hitelt, majd helyettük költözéskor újat igényelni. A CSOK Plusznál ez a lehetőség megszűnt.

A jelenlegi jogszabály nem szab meg határidőt a CSOK Plusz igénylésére, tehát az arra jogosultak bármeddig igényelhetik, amíg a jogszabály nem változik meg e téren.

Az első és legfontosabb igénylési határidő CSOK Plusznál az igénylők életkorához kapcsolódik, ugyanis a rendelet úgy fogalmaz, hogy olyan házaspárok igényelhetik, ahol a feleség az igénylés pillanatában nem töltötte be a 41. életévét.

A másik fontos határidő lakásvásárlásnál, hogy legfeljebb 180 napnál nem régebben kötött adásvételivel lehet megigényelni a CSOK Pluszt.

A CSOK Pluszt ugyanolyan folyamat mentén lehet megigényelni, mint egy normál jelzáloghitelt, azzal a különbséggel, hogy befogadni csak akkor tudják a bankok a kérelmet, ha megvan hozzá minden. Ez nem azt jelenti, hogy később nem fordulhatnak elő hiánypótlások, mert amíg nem készült becslés, addig nem tudni, szükség lesz-e még az ingatlannal kapcsolatban valamire, de mivel rengeteg állami feltételt is teljesíteni kell a CSOK Pluszhoz és a bankokat 30 ill. 60 napos bírálati idő köti a CSOK Plusz esetében, ezért ragaszkodnak ahhoz, hogy mindent megkapjanak már befogadásra. Tehát:

1. bank kiválasztása
2. kérelmi csomag összeállítása
3. banki befogadás
4. értékbecslés
5. bírálat
6. szerződéskötés
7. folyósítás

A pénzintézeteket pedig vásárlásnál 30 napos, építésnél és bővítésnél pedig 60 napos elbírálási határidő köti.

Erről a bank köteles kiértesíteni Önt és ami különleges a CSOK Pluszban, hogy meg kell jelölnie az elutasítás pontos okát is. Az általános szabály a hitelezésben az ugyanis, hogy a hitelintézet fenntartja magának a hitelbírálat jogát és nem köteles a döntését megindokolni. Ez az indoklási kötelezettség azonban csak azon CSOK Plusz feltételek felsorolását jelenti, amelyek nem teljesülését a bank megállapította, tehát ha egyéb okból nem hagyta jóvá a kérelmet (pl. aktív KHR tartozás miatt), akkor azt nem feltétlenül kell kiadnia. De ez is segítség lehet a továbblépésben. Ritkán ugyan, de előfordulhat olyan eset, amit az egyik bank máshogy ítél meg, mint a többi. Leginkább az ingatlannal kapcsolatban fordulhat elő ez, amikor az egyiknél azt állapítják meg, hogy nem teljesíti a CSOK Plusz által előírt követelményeket (komfortosság, nm méter stb.).

Amennyiben nem ért egyet az indoklással, akkor 15 napon belül a kormányhivatalhoz fordulhat, ami megállapíthatja azt, hogy az igénylés pillanatában minden CSOK Plusz feltételnek megfelelt és utasítja a bankot a kölcsönszerződés megkötésére. De ehhez előbb a banknak meg kell hoznia az elutasító döntését, az indoklással, máskülönben nem lehet a kormányhivatalhoz fordulni.

A CSOK Plusz folyósítására a normál szabályok vonatkoznak, tehát vásárlásnál egy összegben, utolsó részletként az eladónak (kivételesen ügyvédi letéti számlára), bővítésnél vagy építésnél pedig szakaszosan.

Utóbbiak esetében, mivel támogatott konstrukcióról van szó, folyósítási feltétel a jóváhagyott bővítési vagy építési költségvetés 70%-ának megfelelő mennyiségű számla bemutatása is, szemben egy piaci kamatozású hitellel.

A CSOK Plusz folyósítására a normál szabályok vonatkoznak, tehát vásárlásnál egy összegben, utolsó részletként az eladónak (kivételesen ügyvédi letéti számlára), bővítésnél vagy építésnél pedig szakaszosan.

Utóbbiak esetében, mivel támogatott konstrukcióról van szó, folyósítási feltétel a jóváhagyott bővítési vagy építési költségvetés 70%-ának megfelelő mennyiségű számla bemutatása is, szemben egy piaci kamatozású hitellel.

Mivel az építkezésnél, bővítésnél eleve nincs illetékfizetési kötelezettség, ezért lakóingatlan tulajdon vásárlása esetén jöhet ez szóba. Azoknak nagy érték ez, akik kisebb értékű lakóingatlan tulajdoni hányadot idegenítettek el a szerzést megelőző 3 évben vagy terveznek elidegeníteni a szerzést követő egy éven belül, mert nekik egyébként a két ingatlan árkülönbözetének 4%-át kellene illetékként megfizetniük, CSOK Plusszal kombinált esetben viszont semmit. Még előnyösebb ez az első lakás vásárlóknak.

Ha pedig valaki többféle jogcímen szerezhet illetékmentességet (pl. pont a vásárolt vagy ahhoz közeli értékkel megegyező értékben ad el), akkor érdemes lehet mérlegelnie, mert míg a CSOK Plusz miatti kedvezményt rossz esetben vissza kell fizetni, a más jogcímen igénybe vett kedvezményt viszont nem kell.

CSOK Pluszhoz nem, de Falusi CSOK-hoz igen, tehát, ha valaki Falusi CSOK-ot igényel és mellé nem a CSOK-hitelt, hanem a CSOK Pluszt, akkor így mégis kérhet ÁFA visszatérítést is CSOK Plusz mellé.

A rendelet gyermekvállalási támogatásnak hívja a CSOK Plusz igénylését követően megszületett második és minden további gyermek utáni 10 millió Ft tartozás elengedését. Ezt mindig a fennálló tőketartozásból előtörlesztésként kell a bankoknak elszámolniuk és ezt követően az új törlesztőt kiszámolniuk. Ha esetleg már kisebb lenne a fennálló tőketartozás ennél, akkor legfeljebb a még fennálló tartozás összegéig számolják el a gyermekvállalási támogatást, tehát az esetleges többletet nem adják oda, ami miatt érdemes lehet úgy sáfárkodni mind a hitelösszeggel, mind az ettől a gyermekvállalási támogatástól független előtörlesztésekkel, hogy mire jön a gyerek, még legyen legalább 10 millió Ft fennálló tartozás.

2019-től érhető el a második gyerek utáni 1, a harmadik gyerek után pedig a 4 millió Ft-os tartozás-elengedés lakáscélú hitelek esetén (jogszabályi háttér: 337/2019 (XI.14.) Korm. rendelet a három vagy többgyermekes családok lakáscélú jelzáloghitel-tartozásainak csökkentéséről). Ennél csak annyi a lényeg, hogy 2019. után született gyerekek után jár a támogatás, amennyiben már a születésük előtt fennállt az a lakáshitel, amibe a betörlesztést kérni lehet.

Ezzel szemben a CSOK Plusznál egy most induló hitelről van szó, amibe ezt már nem lehet beforgatni, hiába 2019. utáni gyerekről van szó, amennyiben az a CSOK Plusz megigénylése előtt született. Ha utána, akkor máris beszámít a CSOK Plusz szempontjából elérendő 2 gyerek egyikébe, ami feltétele a gyermekvállalási támogatásnak, a 10 millió Ft elengedésének.

Amennyiben valaki mindkét támogatási formára jogosult lenne, akkor eldöntheti, melyiket kéri.

• Egy gyermekre 4,
• kettőre 8,
• háromra 10 éves határidőt enged a jogszabály.

Bár látszólag magától értetődő a válasz, a jogszabály mégis három meghatározást is ad erre:

• magzat, amint a várandósság 12. hetét betöltötte
• az igénylő 25. életévét még be nem töltött vérszerinti vagy örökbefogadott eltartott gyermeke
• kivételesen a 25. életévét már betöltött, de ún. megváltozott munkaképességű gyermeke

A magzat ilyetén történő besorolásának számos következménye van a CSOK Plusz szempontjából is (mint a babavárónál és a CSOK-nál korábban). Függetlenül attól, mi történik vele a 12. hét után, megszületik-e egészségesen vagy sem, ő már megszületettnek számít, tehát beszámít minden tekintetben (kamattámogatás, törlesztés-szüneteltetés, gyermekvállalási támogatás).

A 25. életév alattiak meghatározásánál pedig kitüntetett jelentőségű az eltartotti minőség. Erről korábban így rendelkezett jogszabály (12/2001(I.31.) Kormányrendelet): eltartottnak minősül a gyermek, ha

• a 16. életévét még nem töltötte be,
• a 16. életévét már betöltötte, de oktatási intézmény nappali tagozatán tanul és a 25. életévét még nem érte el,
• a 16. életévét már betöltötte, de megváltozott munkaképességű személy és ez az állapota legalább egy éve tart, vagy egy év alatt előreláthatóan nem szűnik meg;

Mivel ez a meghatározás sem elég precíz, ezért végső soron a bankokra van bízva, hogy ezen kereteken belül maradva kit tekintenek eltartottnak, de az általános szabály, hogy az a gyerek nem tekinthető már annak, akinek önálló háztartás vezetésére elegendő jövedelme van, egyes bankoknál meg az is kell még ehhez, hogy a támogatott személlyel azonos lakcímre szóljon a lakcímkártyája.

A CSOK Plusz annyiban hozott újat a lakáscélú támogatások világába, hogy csak fiatal házasok és kizárólag új gyerek vállalása esetén vehetik igénybe, miközben emellett megmaradt az igénylés pillanatában már meglévő gyermekek figyelembevételének lehetősége is. De immáron csak rájuk nem lehet igényelni, minimum egy új gyermeket vállalni kell hozzá, a meglévők pedig az elérhető hitel összegét befolyásolják

Bár felső határt nem szab a CSOK Plusz rendelet, de legfeljebb három gyermek vállalásával lehet maximalizálni a kapható hitelösszeget 50 millióban, s ha esetleg ennél is több gyermek születne, akkor az ötödik után garantáltan le lehetne nullázni a teljes hitelt, de ehhez negyediket és ötödiket nem kellene vállalni előre, elég lenne hármat is.

Erre vonatkozóan elég egyértelmű a rendelet, csak a támogatott személyek lehetnek tulajdonosok, más nem, s haszonélvező sem kerülhet be, mint ahogy az eltartottaknak sem kell tulajdont szerezniük. Ehhez kapcsolódik az az előírása is a CSOK Plusz rendeletnek, hogy ennél a támogatott konstrukciónál nincs mód bevonni harmadik személyeket jövedelemmel az ügyletbe, tehát, ha a két támogatott személy jövedelme nem elegendő az igényelt összeghez, akkor más, tipikusan a szülő, nem segíthet nekik.

Egy összegű folyósítás esetén annak folyósításától, szakaszos folyósítás esetén pedig az utolsó részlet folyósításától számított 10 évig terheli az életvitelszerű bentlakási kötelezettség a támogatott személyt ill. azon gyermekét, akire tekintettel a kölcsönt igényelte, amíg az nagykorúvá nem válik. Ez az általános szabály és akkor jöjjenek a kivételek:

1. a) a gyermek – a gyermekvédelmi szakellátások körébe tartozó otthont nyújtó ellátás keretében elhelyezett gyermek kivételével – tanulmányai folytatása miatt átmenetileg nem a támogatott személyek lakásában lakik,
2. b) a támogatott személyt vagy a gyermeket, akire tekintettel a kölcsönt igényelte, egészségi állapota miatt tartósan egészségügyi intézményben kezelik,
3. c) ha a támogatott személy és a gyermek, akire tekintettel a kölcsönt igényelték, a támogatott személy munkavállalására tekintettel – indokoltan – legfeljebb öt évig a lakás elhelyezkedése szerinti településtől eltérő településen tartózkodik,
4. d) a támogatott személy vagy a gyermek, akire tekintettel a kölcsönt igényelte, közeli hozzátartozó ápolása miatt ideiglenesen nem a támogatott személy lakásában lakik,
5. e) a támogatott személy az 1. mellékletben nem szereplő vétség miatt letöltendő szabadságvesztés büntetését tölti,
6. f) a nagykorú gyermek, akire tekintettel a kölcsönt igényelték, elköltözik,
7. g) a kiskorú gyermek, akire tekintettel a kölcsönt igényelték, a nagykorúvá válását követően elköltözik, vagy

h) a támogatott személy és a gyermek a támogatott személy foglalkoztatásra irányuló jogviszonya következtében – ideértve a sajátos egyházi jogviszonyt is – a foglalkoztatásra irányuló jogviszony jellegéből következően köteles a szolgálati helyén a foglalkoztató által térítésmentesen biztosított szolgálati lakásban lakni a foglalkoztatásra irányuló jogviszony fennállása alatt.       

Nyilván életszerűtlen lenne az állam részéről megtiltani a CSOK Plusszal vett vagy épített ingatlan tulajdonosainak az ingatlan eladását, amire ez esetben is van lehetőség, de ennek következményei vannak. Ezek körében alapvetően kétféle eset lehetséges:

• elidegenítés másik megfelelő ingatlan vásárlása vagy építése nélkül: ez az addig kapott kamattámogatás visszafizetési kötelezettségét vonja maga után. Tipikusan ilyen, aki külföldre kíván vándorolni ezen 10 éven belül vagy válás esetén a közös értékesítést követően nem tud, vagy nem akar a CSOK Plusznak megfelelő másik lakást venni vagy építeni.
• költözés céljából történő elidegenítés: sokszor előfordul, hogy el kell költözni munkahely váltás vagy nagyobb lakásba költözés miatt. Ez esetben az addig kapott kamattámogatást a Magyar Államkincstárnál letétbe kell helyezni és vásárlás esetén egy, építkezés esetén három éven belül egy másik, legalább akkora értékű és a CSOK Plusz által elvárt méretű másik lakást kell tudni felajánlani fedezetnek a kincstárnak, amit ők a gyermekvállalási támogatás ill. a kapott kamattámogatás visszafizetési kötelezettség felfüggesztésének neveznek hivatalosan.

Ez utóbbi esetben bizonytalan a bankok gyakorlata abban, hogy magát a kölcsönt is át lehet-e vinni az újabb ingatlanra, még akkor is, ha az egyébként mindent tekintetben megfelelne, tehát itt csak a kapott gyermekvállalási támogatás ill. kamattámogatás visszafizetésének felfüggesztéséről van szó! A CSOK Plusz hitel tehát megszűnik az eladással, végtörlesztéssel és mivel csak egyszer lehet igényelni, ezért, amennyiben szükséges, piaci hitellel lehet csak a vásárlást ill. az építkezést megfinanszíroztatni.

Nem, legfeljebb a vételár 10%-a mozoghat készpénzben, minden másnak átutalással kell.

Nem, ez a korábbi támogatott konstrukciókhoz hasonlóan a CSOK Plusznál is kizárt. Előzménye ennek még a legelső támogatott hitelek idejére való, amikor akár házastársak is írtak gyorsan egy adásvételi szerződést egymás között a közösen lakott ingatlan bizonyos tulajdoni hányadának eladásáról, amihez felvették szépen az akkor rendkívül kedvezőnek számító kamattámogatott hitelt, az adófizetők kárára.

Ez persze azzal jár, hogy válófélben lévők vagy megörökölt ingatlan esetén az örökösök, de a gyerek vagy unoka a szülőtől vagy nagyszülőtől sem vehet ingatlant CSOK Plusszal, kizárólag piaci kamatozású hitellel.

Ez a legnehezebb része a CSOK Plusznak, mert a jogszabály elintézi a dolgot annyiban, hogy

a támogatott személyek az igénybe vett kamattámogatás összegét az igénybevétel napjától a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal növelten kötelesek visszafizetni, és a kamattámogatás a jövőre nézve megszűnik.

Hogy miért nehéz kérdés ez? Mert nem ad választ pl. az alábbiakra:

1. milyen alapkamattal kell számolni a büntetés kiszámításakor? Azzal, ami a szerződéskötéskor volt éppen vagy ami a büntetés kiszabásakor, esetleg visszamenőleg kell megnézni, hogy mikor mennyi volt ez?
2. mi van akkor, ha pl. a gyermekvállalás részben teljesült? Ez esetben az egész CSOK Plusz után kapott kamattámogatást kell visszafizetni, vagy csak egy részét?
3. ki, milyen határidővel és részletezettséggel kell, hogy elvégezze ezeket a számításokat?

Mivel nem hagytak nyugodni ezek a kérdések nem csak minket, hanem a hozzánk forduló ügyfeleinket sem, ezért addig leveleztünk a bankokkal, kormányhivatallal, Magyar Államkincstárral és végül az illetékes minisztériummal, míg nem az alábbi válaszokat kaptuk:

• ha számszerűsíteni kell a visszafizetendő összeget, akkor ez ügyben a bankokhoz kell fordulni
• határidőt viszont nem szab nekik a jogszabály arra vonatkozóan, mikorra kell elkészíteniük a számításukat, így mindenféle gyakorlat előfordul jelenleg: van bank, amelyik két nap alatt tud adni erre egy pontos dokumentációt, még máshol hónapokat vártunk rá, hiába kérdeztünk rá vagy tucatszor, hogy is állnak, ezért emiatt érdemes már eleve így tervezni, ha erre kerül a sor
• a kapott kamattámogatás összege hónapról hónapra változik, több okból is. Részben a kamatperiódusok miatt, a CSOK Plusz 1+1+5 éves kamatperiódusú ugyanis, tehát az első két évben egyszer-egyszer változik az irányadó kamata, aztán már csak öt évente, másrészt hónapról hónapra egyre több tőkét és egyre kevesebb kamatot kell fizetni, mint minden jelzáloghitelnél, emiatt az állam által a banknak adott kamattámogatás összege is hónapról hónapra változik, ha csak egy kicsit is. Ezért az első feladat a büntetés kiszámításakor az eltelt időre kapott kamattámogatás számszerűsítése, ami elvben pontosan megvan a banknak. Ha ez megvan, akkor jöhet még erre rá a fenti mértékű büntető kamat is.
• ezt a PTK határozza meg (6:47 § (4)), éspedig „A kamat számításakor az adott naptári félév első napján érvényes kamat az irányadó az adott naptári félév teljes idejére.” Tehát, ha pl. 6 évre visszamenőleg kell kiszámolni a büntetés összegét, akkor az eltelt teljes 6 évre ki kell keresni a naptári félévek első napján érvényes jegybanki alapkamatot, hozzáadni 5%-pontot és azzal beszorozni az addig már elszámolt kamattámogatások összegét.
• amennyiben a gyermekvállalás részben teljesül csupán, akkor a nem teljesült gyermekre eső CSOK összege után kell a kamattámogatást büntetéssel növelten visszafizetni és nem a teljes CSOK Plusz összege után. Emiatt pl., ha valakinek van már egy gyereke és még kettőt vállalva 50 millió CSOK Pluszt vesz fel, akkor az első (meglévő) utáni 15 millió és a második (megszületett) utáni 15 millió után nem, csak a harmadik gyermekre járó 20 millió után kell a kamattámogatást visszafizetni.

Minden olyan esetben, amikor az a kérdés merül fel, mennyit is kellhet adott esetben visszafizetni, szem előtt kell tartani azt a két tényt, hogy

• nem tudni előre, milyen tényleges kamatok lesznek a kamatperiódusok végeztével,
• sem azt, hogy az elkövetkezendő években milyen jegybanki alapkamat lesz, márpedig ezek alapjaiban tudják befolyásolni a visszafizetendő összeget. Talán még a kamattámogatás összege lehet ebben a kisebb mértékű változó, s a jegybanki alapkamat a nagyobb, gondoljunk csak arra, az az elmúlt években milyen szélsőséges pályát írt le a 0,6%-tól a 13%-ig!

De ha mindezen bizonytalanságok ellenére is konkrét visszafizetendő összegekre kíváncsi, akkor érdemes lesz tovább olvasnia, mert egy adott pillanatra és adott feltételezések mellett lehet azért becsléseket adni a visszafizetendő összegre vonatkozóan, amiket nem egy nyilvános, hanem egy belső használatra szánt, különböző esetek modellezésére alkalmas kalkulátorral számoltunk ki.

Ez látszólag nyilvánvalónak tűnhet, de sok esetben mégsem annyira egyértelmű. Miközben vannak olyan nyilatkozatok (pl. házas-e vagy sem) vagy igazolások (pl. megfelelő TB igazolás), amelyek könnyen és biztosan ellenőrizhetőek, de van számtalan olyan is, amelyek kevésbé és a nyilatkozó félen múlnak, mint pl., hogy nem közeli hozzátartozójától veszi-e CSOK Plusszal az ingatlant vagy hogy nem közeli hozzátartozója többségi tulajdonában álló gazdasági vállalkozás építi az ingatlanát.

Ezeket nem, vagy csak nehezen tudja a pénzintézet ellenőrizni, amiből még véletlenül se azt a következtetést vonja most le, hogy ezek szerint akkor bátran nyilatkozhat bármit ezekről, mert úgy sem derül az ki, azért az ebben a formában nem igaz, mert az meg a hitelt elbíráló bankok felelőssége, hogy amennyire lehet, a rendelet által előírt feltételek teljesülését vizsgálják meg alaposan.

Arról nem is beszélve, hogy egy elhallgatott vagy valótlan tartalmú nyilatkozat később is gondot okozhat, ha utólag derül ki és akkor vezet az addig kapott támogatás visszafizetési kötelezettségéhez.

Ez talán a legegyértelműbb eset, mert a vállalásról egyértelműen nyilatkozni kell az igényléskor, hiszen legalább egy gyerek bevállalása nélkül eleve nem lehet CSOK Pluszt igénybe venni. Az is egyértelmű, hogy erre mennyi idő áll rendelkezésre 1,2 vagy 3 gyereknél, egyedül abban lehet némi bizonytalanság, hogy ha a gyermekvállalás elmaradásának orvosilag igazolható oka van, akkor az olyan jellegű-e, amit a rendelet is felsorol. Ha igen, akkor mentesülni lehet a következmények alól, hiszen a szándék megvolt, csak objektív akadálya volt a teljesítésének.

Ha CSOK Pluszt igényel, akkor mindenképpen úgy tervezzen, hogy 10 évig abban az ingatlanban kell laknia. Vannak persze kivételek, amiket a jogszabály is felsorol, el is lehet adni és másikba költözni, de érdemes csak akkor igénybe vennie a CSOK Pluszt, ha nem számít arra, hogy majd csak valamelyik kivételbe kapaszkodva mentesülhet a büntetések megfizetése alól. Az meg amúgy is alapszabály, hogy nem váltogatunk ingatlant 1-2 évente, s nem csak az ezzel járó kényelmetlenségek, hanem a költségek miatt sem.

Nagyon sokan ezen a ponton bizonytalanodnak el fiatal házaspárként, mert terveik között szerepel esetlegesen külföldre költözés is családalapítás előtt vagy épp a gyerek(ek) miatt. Ez esetben nagyon át kell gondolni, érdemes-e arra az időre mindazokat a plusz kötelezettségeket bevállalni, amik egy támogatott konstrukcióval szükségszerűen együtt járnak. Mert hiába a kamattámogatás, ha azt csak 3 évig élvezi és utána távozik, akkor az alatt a 3 év alatt nem fog olyan kamattöbbletet kifizetni a piaci hitel révén, amiért érdemes lenne vállalni minden egyéb kötelezettséget is, ami a CSOK Pluszhoz tartozik.

Mivel a támogatott konstrukciókra szánt források végesek, ezért az állam is csak arra ad támogatást, ha valaki a saját lakhatását szeretné ezzel megoldani, arra nem, hogy másnak is biztosítsa azt. Ezért bérlőnek vagy ahogy a jogszabály fogalmaz, harmadik személynek, a lakás használatát átengedni nem megengedett, akármilyen megfontolás (haszonszerzés, jószándék stb.) áll is mögötte. Ha ez kiderül, akkor szintén vissza kell fizetni a kapott támogatásokat és azok után büntetést is kell még fizetni, onnantól pedig átmegy piaci konstrukcióba a CSOK Plusz

Kivételesen előfordulhat az is, hogy valaki a CSOK Plusszal vett házat elbontja a hitel felvétel után, pedig az a hiteligényléskor megfelelt a CSOK Plusz feltételeknek.

Ha tehát tudja előre, hogy amit vesz, annak helyére egy jobbat szeretne majd építeni, akkor azt tipikusan piaci konstrukcióval érdemes megvennie, már amennyiben banki finanszírozásra is szüksége van hozzá, de arról érdemes tudnia, hogy ez esetben pedig a bankot fogja nagyon is érdekelni, mit is kezd a fedezettel! Ha lebontja, akkor azt mindenképpen érdemes előtte a banknak is bejelentenie, s a hozzájárulását kérnie, mert előfordulhat olyan eset, amikor a kapott hitel és a bontás után üresen maradó építési telek értéke már előtörlesztést vagy másik ingatlan fedezet bevonását igényli, mert nem bírja el a rajta lévő hitel összegét.

Amiatt sem érdemes „elhasználnia” a bontandónak tartott ház vásárlására a CSOK Pluszt, mert azt többször nem lehet felvenni, s inkább lenne érdemes annak lehetőségét az építkezésre tartalékolni (kivéve persze, ha jön a gyerek vagy lejár az életkori korhatár stb.).

Az elidegenítés az eladásnál tágabb fogalom, magában foglalja pl. az elajándékozást, házastársi közös tulajdon megosztását is, de a lényeg mindben ugyanaz: amíg a 10 év nem telt le, addig erre nincs lehetősége. A kivételek persze itt is fennállnak, tehát, ha másikat vesz vagy épít meghatározott időn, egy ill. 3 éven belül, akkor el tudja helyezni az addig kapott kamattámogatást, gyermekvállalási támogatást a Magyar Államkincstárnál letétbe.

Előfordulhat, hogy valaki irodát vagy üzletet alakítana ki a támogatással szerzett ingatlanában, ami alap esetben szintén tilos. Ettől még a tulajdonában álló, max. 2 db, min. többségi tulajdonában álló gazdasági társaság, egyéni vállalkozás vagy őstermelői tevékenység székhelyeként bejelentheti, feltéve, hogy ezt a szándékot az igényléskor már jelezték a banknak vagy ugyan később teszik ezt meg, de előtte nyilatkoznak róla a banknak.

Szintén megengedett a lakáshoz tartozó földrészlet ill. az azon álló melléképítmény saját gazdasági tevékenység folytatására való használata. Mik lehetnek ezek? Tipikusan ilyen mindenféle műhely, könyvelő iroda, fodrászszalon és hasonlók, amiket a telken, de külön melléképületben lehet végezni a támogatással szerzett ingatlan esetében is. Nem megengedett ugyanakkor ezek bérbe vagy haszonbérbe adása.

Ilyen esetekben már az igényléskor külön kell venni a lakásra és a melléképítmény(ek)re eső vételárat ill. bekerülési költséget, aminek az a magyarázata, hogy az állam ezt a konstrukciót nem műhelyek és üzletek kialakítására szánja, hanem a lakhatás elősegítésére.

Egyértelműen fogalmaz a rendelet ebben az esetben, ugyanis függetlenül attól, teljesült-e a gyermekvállalás, maga a házasság felbontása a kapott kamattámogatás visszafizetésével jár és a kamattámogatás is megszűnik onnantól kezdve. Mindez addig igaz, ameddig az állam javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom alatt idegenítik el a volt közös lakást.

Kivétel ez alól, ha az egyikük szerzi meg a másik tulajdoni hányadát és valamennyi gyermek lakóhelye nála marad, mert akkor az elköltöző félnek nem kell semmit sem visszafizetnie és a maradó fél számára pedig továbbra is jár a kamattámogatás.

Ez a szabály azt mondja ki, hogy az állam csak a támogatásokat kiérdemlő, arra jogosultakat és gyerekeiket szeretné a CSOK Plusszal segíteni, abban más lakóhelyet, de még szálláshelyet sem létesíthet. Ez alól két kivétel van:

• közeli hozzátartozónak a lakás használatát átengedhetik, de csak ingyenesen, arra az időre, ameddig a támogatott személyek és gyerekeik szabályosan elköltöznek onnan. Ez a rendeletben megfogalmazott kivételek esetén lehetséges, pl. munkavégzés céljából indokoltan más településen tartózkodás vagy tanulmányok folytatása esetén.
• nem közeli, de hozzátartozó létesít ott állandó lakóhelyet vagy tartózkodási helyet, de ő is csak akkor, ha ezt ingyenesen teszi.

Magyarán: még rokonnak sem lehet pénzért kiadni vagy őt oda engedni a támogatással szerzett ingatlanba. Idegent meg egyáltalán nem.

Akkor, amikor valaki építésre vagy bővítésre kap CSOK Pluszt, kap egyúttal egy határidőt is az építési munkálatok befejezésére. A szerződéstől számított egy éven belül meg kell kezdeni, s legkésőbb 6 éven belül be kell fejezni az építkezést, de ez utóbbinál kevesebb időt is szabhat a bank a befejezésre. Ha addig nem sikerül befejezni az építkezést, akkor az szintén visszafizetési kötelezettséggel jár. Ugyanez a helyzet akkor, ha a támogatott személyek egyszerűen elállnak a már megkötött kölcsönszerződés teljesítésétől, mert pl. meggondolják magukat.

Mind az ingatlannal, mind a személyi feltételekkel kapcsolatban számos bejelentési kötelezettség terheli a CSOK Pluszt igénybe vevőt. Először is be kell fejeznie a bővítést vagy építkezést, amit igazolnia kell a banknak, aztán be kell jelentkeznie az ingatlanba, de ha megszületik a vállalt gyerek, akkor őt is időben be kell jelenteni stb. Érdemes ezért mind a megkötött kölcsönszerződést, mind a vonatkozó jogszabályt nem csak gondosan eltenni, hanem elolvasni, a lényeges kötelezettségeket kigyűjteni, megérteni és betartani, elkerülendő a későbbi visszafizetést.

Ez főleg EU-n kívüli állampolgároknál lehet érdekes, ha megszűnik egyszer csak a tartózkodási jogosultságuk. Ezt különösen azoknak jó tudniuk, akik ilyen országból származó és magyar állampolgárságot még nem szerzett házastárssal vágnának bele a CSOK Pluszba. Merthogy hiába teljesítenek minden mást, ha egyszer mennie kell valami miatt a külföldinek, akkor beáll a visszafizetési kötelezettsége is.

Végül az is egy ide tartozó eset, amikor valamilyen megfontolásból valaki az előtt visszafizetné magától a kapott támogatást, mielőtt az erre vonatkozó, pl. gyermekvállalási, életvitelszerű ott tartózkodási kötelezettsége lejárna.

Ez azt hivatott megelőzni, hogy valaki csak úgy felvegye a támogatásokat a nélkül, hogy szándékában állna teljesíteni pl. a gyermekvállalást, arra apellálva, hogy mire a visszafizetési kötelezettsége eljön, addigra bőven emelkedik annyit az ingatlan értéke, hogy annak eladásából simán visszafizesse a büntetéssel növelt CSOK Plusz hitelét is.

Több oldalról érdemes megvizsgálni ezt a kérdést ahhoz, hogy teljes képet kapjunk. Amikor az első hírek jöttek a korábbi CSOK, Otthonteremtő hitel és ÁFA visszatérítés megszüntetéséről, akkor ezt azzal indokolták, hogy egy, még ezeknél is nagyobb összegű támogatás jön helyettük, miközben a COVID és az energiaválság terheit nyögő költségvetés azonnali kiadásain akartak tetemes összeget megtakarítani azáltal, hogy nem egyszeri elengedések (ÁFA, illeték) és támogatások (CSOK), hanem inkább időben elnyújtott kamattámogatások formájában segítsék az otthonhoz jutást, erősítve vele egyúttal a keresleti oldalt, ami 2023-ra szemmel láthatóan megroggyant az ingatlanpiacon, hiszen mind az adásvételek száma, mind az áremelkedés üteme markáns fordulatot jelzett a korábbi évek száguldásához képest. Erre a rövid távú célra a CSOK Plusz bevezetése kétségtelenül alkalmas volt, ám ez potenciális igénylőként inkább hátrányként jelentkezik, hiszen az egyszeri összegek kiesése plusz önerőt igényel ahhoz, hogy egyáltalán létrejöhessen egy ügylet, amit később lehet, hogy ellensúlyoz a nagyobb összegű kamattámogatás és a gyermekvállalási támogatás is, csakhogy ezek egyúttal plusz kockázatot is jelentenek nem teljesülés esetén. Tehát amennyire jól járt vele a költségvetés rövid távon és rosszabbul hosszabb távon, ugyanez fordítva igaz igénylői oldalon, rövid távon plusz teher, hosszabb távon – esetleg  – nagyobb könnyebbség.

Összességében tehát egyértelmű visszalépés történt számos ponton a korábban nyújtott támogatásokhoz képest:

• jóval kevesebb a vissza nem térítendő összeg,
• szűkebbek az életkori korlátok (csak 41 év alatti feleséggel vehető igénybe),
• önmagában meglévő gyerekre nem lehet igénybe venni,
• így bejött feltételként a gyermekvállalási kényszer,
• miközben a nagyobb hitelösszegek miatt jóval nagyobb összegű büntetések fenyegetnek a feltételek nem teljesülése esetén,
• s ez még nem minden, mert ezek növekedésének kockázata is az igénybe vevőket terhelik, hiszen nem fix sem a büntetés alapjául szolgáló jegybanki alapkamat, sem a nyújtott kamattámogatásnál figyelembe vett referenciahozam sem.

Ezekből a legalább egy új gyerek előírása még akár érthető is lehet, elnézve a tragikus születési adatokat 2024-ben és 2025. eddig eltelt hónapjaiban, de hogy másik ingatlan tulajdon mellett miért is adnak még mindig ilyen támogatott konstrukciókat akár sokadik lakás vásárlására vagy hogy miért nem kell beforgatni a korábbi ingatlan értékét az újéba, az felettébb furcsa akkor, amikor spórolni akart a költségvetés.

Hogy mégis akkor kinek jó ez a konstrukció? Maradtak azért még olyanok, akiknek igen. Leginkább azon fiatal házaspárok, amelyek gyermekvállalásra készülnek, különösen akkor, ha már van nekik, s egyébként mind a jövedelmeik, mind az önerejük lehetővé teszi a CSOK Plusz igénybevételét. Náluk is jobban járhatnak azok, akiknek nem feltétlenül lenne rá szükségük, tehát meg tudnák oldani lakáscéljaikat nélküle is, de mivel nagyon kedvező, akár 25 évre fix a 3%-os kamata, ezért megéri nekik ezt felvenni és pl. állampapírban tartani ennél kétszer magasabb kamattal a megtakarításaikat. A legjobban pedig azok járnak, akik pont akkor tudják igényelni, amikor már van 12 hetes magzatuk, mert abban az esetben kamatkockázattal a gyermekvállalás elmaradása miatt egyáltalán nem kell számolniuk. De ettől még megmaradnak a CSOK Plusz egyéb kockázatai, amiket kezelniük érdemes, de közülük a leginkább nyomasztani tudó gyermekvállalási már kikerül a képből.

Feltehetően ez lehet az oka annak, hogy nem egy ügyfelünk inkább letett a CSOK Plusz igénybevételéről azok után, hogy ezeket a kockázatokat is számba vettük és inkább választott egy sima piaci alapú finanszírozást. Nekünk közvetítőknek ez teljesen ugyanazt a javadalmazást jelenti, mielőtt még bárki arra gondolna, hogy csak azért történt ez így, mert mi jobban járunk egy piaci alapú konstrukcióval!

Kiváltképp indokoltnak látjuk a CSOK Plusz mellőzését azoknál a fiatal pároknál, akik

• még nem házasok, vagy
• nem is akarnak összeházasodni
• esetleg nem érzik elég stabilnak ehhez a párkapcsolatukat
• miközben több gyereket is vállalniuk kellene, holott egy sincs még
• vagy valamikor külföldi munkavállalást vagy külföldre költözést terveznek 10 éves távlatban
• netán országon belül szeretnék a mobilitásukat fenntartani, ezért nem biztosak abban, hogy 10 évig ugyanott szeretnének majd lakni

Sok tényezős tehát annak eldöntése, hogy kinek érheti meg és hogyan a CSOK Plusz, ezért sem pro, sem kontra nem törnénk mellette vagy felette pálcát, hanem sokkal inkább azt hangsúlyozzuk, hogy mindenkinek magának kell a párjával végig gondolnia a fentieket és az alapján eldöntenie, hogy belevág-e vagy sem. Ha ehhez segítségre van szüksége, mert ez vagy az a része nem egyértelmű számára, akkor szívesen segítünk ennek átgondolásában, megtervezésében.